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Novación o subrogación de hipotecas  - Subrogación y modificación de hipotecas

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1.- Novación

Consiste en la modificación de algunas de las condiciones de nuestra operación con la entidad en la que está contratada, por lo que no supone un cambio de entidad. Permite realizar mayores modificaciones en las características de la operación que la subrogación. Se recomienda tener en cuenta tanto las posibles modificaciones en nuestra hipoteca que puedan beneficiarnos como los gastos que pueden llegar a generarnos:

  • Variaciones en la operación
    • Tipo de Interés
    • Plazo
    • Índice de Referencia
  • Costes
    • Comisión novación
    • Notaría
    • Registro propiedad
    • Gestoría
2.- Subrogación Hipotecaria

Esta opción consiste en que otra entidad financiera se subroga en los derechos de su actual préstamo hipotecario, de modo que se produce un cambio efectivo de entidad. Esta opción tan sólo está disponible en nuestro país estando sujeta a una serie de condiciones y plazos que se deben cumplir tanto por la nueva entidad como por la anterior.

Así mismo el inicio de los trámites no garantiza el cambio efectivo de entidad pues la entidad originaria puede ejercitar el derecho de enervarse que consiste en igualar las condiciones ofertadas por la nueva entidad.

La operatoria es la siguiente:
  1. La entidad dispuesta a subrogarse entregará una oferta vinculante en la que constarán las condiciones de la nueva operación, debiendo presentar el anterior acreedor en un plazo de 7 días certificación de la deuda pendiente.
  2. La entidad acreedora original tendrá un plazo máximo de 15 días naturales para realizar el derecho de enervar. Formalizando con el deudor novación modificativa.
  3. Transcurrido ese plazo la entidad dispuesta a subrogarse podrá iniciar toda la tramitación de la operación, en cuanto a la apertura del nuevo préstamo, solicitud del certificado de capital pendiente del anterior, y por tanto cancelación del anterior y puesta en marcha del nuevo, actos que se realizan simultáneamente en el momento de la firma ante notario de la nueva operación.

Si, efectivamente, consigues subrogar tu hipoteca con otra entidad bancaria, en la escritura de subrogación sólo se podrán modificar las cláusulas referidas al tipo de interés ordinario y de demora así como el plazo de amortización. Para otros cambios tales como ampliación o reducción del capital, el método del sistema de amortización y la representación o modificación de las garantías personales precisarán de la aceptación del subrogante.

Recuerda, además, que esta operación conlleva unos gastos, tales como:

  • Comisión apertura: comisión que debemos abonar a la nueva entidad bancaria .
  • Comisión cancelación: se genera en el momento de la compensación por cancelación de una hipoteca con nuestra anterior entidad bancaria.
  • Aranceles notariales: coste por pasar por el notario para registrar los nuevos cambios en la titularidad y modificaciones de nuestra hipoteca.
  • Registro de la propiedad: que comprende la tasa fija del coste registral y los aranceles registrales.
  • Gestoría

En caso de no producirse satisfactoriamente la subrogación, deberemos abonar a la entidad una cantidad en concepto de compensación por desestimiento.

Por último, añadir que existe la posibilidad de una subrogación y novación simultánea con la nueva entidad.


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