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Hipotecas multidivisa  - Fixing de tipo de cambio

Ejemplo de aplicación del fixing de tipo de cambio el día 9/06/2008

CECA T.C. Comprador T.C. Vendedor T.C. Oficial BCE Diferencial TC Comprador Diferencial TC Vendedor Margen absoluto
Dólar Americano 1,58097 1,57623 1,5784 0,16% -0,14% 0,30%
Libra Esterlina 0,7994 0,797 0,7974 0,25% -0,05% 0,30%
Yen Japonés 166,95005 166,44995 166,76 0,11% -0,19% 0,30%
Franco Suizo 1,61071 1,60589 1,6103 0,03% -0,27% 0,30%
Bankinter T. C. Comprador T.C. Vendedor T.C. Oficial BCE Diferencial TC Comprador Diferencial TC Vendedor Margen absoluto
Dólar Americano 1,59378 1,56222 1,5784 0,97% -1,03% 2,00%
Libra Esterlina 0,805778 0,789822 0,7974 1,05% -0,95% 2,00%
Yen Japonés 168,5589 165,2211 166,76 1,08% -0,92% 2,00%
Franco Suizo 1,627312 1,595088 1,6103 1,06% -0,94% 2,00%

Para entender mejor el efecto del Fixing tanto en el momento de la compra como en momentos posteriores vamos a realizar un ejemplo de contratación y pago de las cuotas, utilizando los datos oficiales de la CECA y de Bankinter del pasado día 9 de Junio de 2008. Supongamos que el día 9 de Junio del 2008 solicitamos a una entidad bancaria un préstamo de 100.000 € denominado en Yenes Japoneses.

a) Caso de contratarlo con la CECA, Confederación Española de Cajas de Ahorros, tendremos:
- Contravalor en yenes del préstamo solicitado, le compramos a la CECA los yenes y por tanto ella nos los vende, aplicando el tipo de cambio vendedor CECA 100.000 € x 166,4495 Y/€ = 16.644.950 Y
Si a continuación deshiciéramos la operación y con nuestros yenes compráramos euros obtendríamos:
16.644.950 / 166,95005 = 99.700,17 €
Así pues sin que aparentemente hayamos pagado comisión alguna en realidad hemos pagado una comisión del 0,3 % sobre el importe del préstamo. De hecho para saldar la deuda de 100.000 € necesitaríamos poner de nuestro bolsillo la cantidad de 300 €.

b) Caso de contratarlo con Bankinter, nos encontraríamos con la siguiente situación:
- Contravalor en yenes del préstamo solicitado, le compramos a Bankinter los yenes y por tanto el banco nos los vende, aplicando el tipo de cambio vendedor de Bankinter 100.000 € x 165,2211 Y/€ = 16.522.110 Y
Si a continuación deshiciéramos la operación y con nuestros yenes compráramos euros obtendríamos:
16.522.110 Y/ 168,5589 = 98.019,88 €
Así pues sin que aparentemente hayamos pagado comisión alguna ya hemos pagado una comisión de casi el 2 % sobre el importe del préstamo. De hecho para saldar la deuda de 100.000 € necesitaríamos poner de nuestro bolsillo la cantidad de 1.980,12 €.

Como conclusión hemos de decir que en este tipo de operaciones hemos de estar muy atentos al coste que tiene para nosostros la compra de la divisa, no sólo en cuanto a la comisión de cambio de divisa, que puede situarse en el entorno del 0,2 % con mínimos de entre 6 y 15 euros, sino también de la cotización ofertada por la entidad pues esta última también puede verse afectada de una comisión no declarada como tal.
En este sentido hay que recordar que obviamente en el momento de la contratación de la operación no nos quedará más remedio que admitir el tipo de cambio ofertado por la entidad bancaria, sin embargo para el pago de la cuota la entidad con la que operemos tan sólo nos va a pedir el importe en divisas suficiente para atender el pago, pero esta divisa se la podemos comprar a ellos o a otra entidad financiera donde el tipo de cambio aplicado sea más ventajoso.

5.- No olvidar

Una operación multidivisa, como ya se ha visto requiere de un mayor grado de conocimiento y seguimiento de los mercados financieros que una operación tradicional siendo recomendable estar al tanto de algunas cuestiones:
1ª- En nivel de riesgo que asumen la entidad bancaria es mayor que si se tratara de una operación del mismo importe en nuestra divisa nativa por lo que lo más habitual es que precisemos de un mayor nivel de garantías. Así si en una hipoteca ordinaria el valor del préstamo puede alcanzar e incluso superar el 80 % de la tasación en una hipoteca multidivisa nos podemos encontrar con que la entidad tan sólo esta dispuesta a financiarnos hasta el 70 % de la tasación o incluso menos.
2ª- Es posible que nos encontremos con que los diferenciales establecidos sobre el Libor son superiores a los que tendríamos en caso de realizar dicha operación en Euros.
3ª- Al tratase de una operación volátil donde la cuantía en euros de las cuotas puede variar de un mes al siguiente es importante mantener un stock de tesorería de seguridad, de tal modo que los vaivenes propios de las cuotas no nos supongan un problema.
4ª- La mejor manera de maximizar el rendimiento de la operación es utilizar los ahorros obtenidos en cada cuota como reserva que nos permita comprar de una sóla vez la cuantía de las cuotas de los siguientes tres o cuatro meses. Hay que tener en cuenta que la comisión por cambio de divisa habitualmente incorpora mínimos, de tal modo que cuanto mayor sea la compra más se acercará la comisión pagada al porcentaje efectivamente contratado.
Supongamos una comisión de cambio de divisa del 0,2 % con un mínimo de 7 €. En este caso en cada cambio de divisa estaremos sujetos a la comisión, de tal modo que necesitaremos cambiar 3.500 € para que efectivamente la comisión satisfecha sea del 0,2 %. Cualquier cambio que realicemos por debajo de dicho importe implica una comisión de cambio de divisa superior al 0,2 %.
5ª- Hay que tener en cuenta que la gran mayoría de los préstamos en divisas en realidad son préstamos multidivisa, que permiten trasladar periódicamente nuestra deuda a la divisa que consideremos más adecuada.
Supongamos que de repente el euro se aprecia con respecto a la divisa en la que nos financiamos un 10 %, si en ese momento denominamos nuestra operación a euros nos encontraremos con que habremos realizado una amortización del 10 % del capital pendiente a cambio de la comisión de cambio de divisa. En definitiva que la operación inicialmente se encuentre denominada en francos suizos o yenes japoneses no implica que deba seguir así toda su vida por lo que es muy importante conocer la frecuencia con la que podemos cambiar la divisa de nuestro préstamo.
Este concepto se entiende mejor a través de un ejemplo:

Concepto Importe
Préstamo solicitado 100.000,00
Tipo de cambio yenes 157,24
Préstamo en yenes 15.723.500,00
Tipo de cambio al cabo de un año 173,16
Deuda en euros 90.804,35

En este caso suponemos que no hemos realizado amortización alguna de principal durante el año que nuestro préstamo ha estado denominado en Yenes. Así las cosas cuando al cabo de un año trasladamos de nuevo el préstamo a euros nos encontramos con que nuestra deuda se ha reducido en más de 9.000 € de tal modo que a partir de dicho momento tenemos un préstamo en euros normal y corriente habiendo eliminado de un plumazo el riesgo de cambio de la operación. Además puesto que el préstamo sigue siendo multidivisa en cualquier momento podría volver a realizar la operación contraría y volverlo a denominar en una divisa distinta.

- Simulador de préstamos multidivisa con rangos de tipos de cambio
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