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Hipotecas multidivisa  - Concepto

1.- Definición

Se trata de un préstamo normal donde en lugar de denominar el capital prestado en la divisa natural del titular se denomina en una divisa distinta. El objetivo de este cambio en la divisa de la operación no es otro que alcanzar un coste final de la financiación inferior al coste de la operación en la divisa original del titular, algo que no siempre se consigue.
Así pues en cuanto a la modalidad de amortización, plazo y garantías sus características son practicamente idénticas a las de los préstamos en general, pudiendo encontrar en el mercado operaciones en divisas tanto con garantía personal como real, tanto a interés fijo como a interés variable. Sin embargo el hecho de estar denominadas en una divisa distinta a la natural de su titular implica la asunción de mayores riesgos y gastos que en una operación estandar.
Por otra parte hay que tener en cuenta que este tipo de operaciones suelen precisar de un mayor seguimiento por sus titulares. Recuerde que las divisas, al igual que las acciones, cotizan diariamente y por tanto su tipo de cambio con respecto al euro evoluciona constantemente, lo que se puede traducir en importantes cambios en el coste, en euros, de las cuotas.

Pongamos un ejemplo:
En este ejemplo y para simplificar vamos a suponer que el tipo de interés del euro y la divisa es el mismo y que el plazo de amortización también.

Cuantía del préstamo en euros 100.000,00 €
Cuantía de la cuota periódica 100,00 €
Tipo de cambio de la divisa 1,00 divisa/€
Cuantía del préstamo en divisas 100.000,00 divisa
Cuantía de la cuota periódica 100,00 divisa

Partiendo de estos datos veamos que sucedería al día siguiente si variara el tipo de cambio de nuestra divisa:

a) Si la divisa se aprecia con respecto al euro lo que sucederá es que se necesitará una menor cuantía de divisas para obtener un euro. Supongamos por tanto que el tipo de cambio pasa a ser de 0,95 divisas/€.
En este caso nos encontraremos con un problema, pues para obtener una unidad de divisa ya no necesitamos una unidad de euro sino que necesitamos mas. Así pues para averiguar la cuantía en euros de nuestras cuotas tendremos que hacer el siguiente cálculo:
Cuota divisas / tipo de cambio de la divisa respecto al euro.
Tomando los datos de nuestro ejemplo tendremos: 100,00 / 0,95 divisas/€ = 105,26 €

b) Si la divisa se depreciara con respecto al euro nos encontraríamos con que por un euro obtenemos más unidades de divisa, supongamos ahora que el tipo de cambio es de 1,05 divisas/ €. Aplicando las mismas fórmulas que en el escenario anterior obtendremos el siguiente resultado: 100,00 divisas/ 1,05 divisas/€ = 95,23 €.

Así pues el hecho de que el tipo de cambio de la divisa evolucione puede proporcionarnos ahorros o incrementos de coste sustanciales con respecto a la operación equivalente en euros, si a esto unimos el hecho de que también puede incrementarse o reducirse el tipo de interés hace que la contratación de un préstamo en divisas implique la aceptación de un nivel de riesgo nada desdeñable.

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