Hipotecas multidivisa Hipotecas multidivisa

Los préstamos e hipotecas en divisas pueden generar importantes ahorros sobre su contrapartida en euros pero ten presente:
UNA HIPOTECA EN DIVISAS SE CONTRATA CUANDO NO ESTÁ DE MODA
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Hipotecas multidivisa

En detalle
1.- Definición
2.- Análisis del riesgo de tipo de cambio
3.- Análisis del riesgo de tipo de interés
4.- Fixing de cambio de divisas
5.- No olvidarse de...

Ten en cuenta que:
  • Se trata de una operación con riesgo
  • Que inicialmente nos guste una divisa no quiere decir que nos casemos con ella, siempre podremos volver a euros
  • Se contratatan en los momentos en que nuestra divisa natural se encuentre muy débil o lo que es lo mismo cuando la divisa en la que nos vamos a financiar esta muy fuerte
  • Recuerda que aquí lo que importa es el tipo de cambio
  • Para obtener los máximos ahorros tendrás que estar dispuesto a comprar la divisa de pago en cualquier momento y así aprovechar al máximo sus fluctuaciones
  • Estarás pendiente de ella todos los días, así que si no quieres tener más preocupaciones de las habituales no la contrates

1.- Definición

Se trata de un préstamo normal donde en lugar de denominar el capital prestado en la divisa natural del titular se denomina en una divisa distinta. El objetivo de este cambio en la divisa de la operación no es otro que alcanzar un coste final de la financiación inferior al coste de la operación en la divisa original del titular, algo que no siempre se consigue.

Así pues en cuanto a la modalidad de amortización, plazo y garantías sus características son practicamente idénticas a las de los préstamos en general, pudiendo encontrar en el mercado operaciones en divisas tanto con garantía personal como real, tanto a interés fijo como a interés variable. Sin embargo el hecho de estar denominadas en una divisa distinta a la natural de su titular implica la asunción de mayores riesgos y gastos que en una operación estandar.

Por otra parte hay que tener en cuenta que este tipo de operaciones suelen precisar de un mayor seguimiento por sus titulares. Recuerde que las divisas, al igual que las acciones, cotizan diariamente y por tanto su tipo de cambio con respecto al euro evoluciona constantemente, lo que se puede traducir en importantes cambios en el coste, en euros, de las cuotas.

Pongamos un ejemplo:

En este ejemplo y para simplificar vamos a suponer que el tipo de interés del euro y la divisa es el mismo y que el plazo de amortización también.

Cuantía del préstamo en euros 100.000,00 €
Cuantía de la cuota periódica 100,00 €
Tipo de cambio de la divisa 1,00 divisa/€
Cuantía del préstamo en divisas 100.000,00 divisa
Cuantía de la cuota periódica 100,00 divisa

Partiendo de estos datos veamos que sucedería al día siguiente si variara el tipo de cambio de nuestra divisa:

a) Si la divisa se aprecia con respecto al euro lo que sucederá es que se necesitará una menor cuantía de divisas para obtener un euro. Supongamos por tanto que el tipo de cambio pasa a ser de 0,95 divisas/€.

En este caso nos encontraremos con un problema, pues para obtener una unidad de divisa ya no necesitamos una unidad de euro sino que necesitamos mas. Así pues para averiguar la cuantía en euros de nuestras cuotas tendremos que hacer el siguiente cálculo:

Cuota divisas / tipo de cambio de la divisa respecto al euro.

Tomando los datos de nuestro ejemplo tendremos: 100,00 / 0,95 divisas/€ = 105,26 €

b) Si la divisa se depreciara con respecto al euro nos encontraríamos con que por un euro obtenemos más unidades de divisa, supongamos ahora que el tipo de cambio es de 1,05 divisas/ €. Aplicando las mismas fórmulas que en el escenario anterior obtendremos el siguiente resultado: 100,00 divisas/ 1,05 divisas/€ = 95,23 €.

Así pues el hecho de que el tipo de cambio de la divisa evolucione puede proporcionarnos ahorros o incrementos de coste sustanciales con respecto a la operación equivalente en euros, si a esto unimos el hecho de que también puede incrementarse o reducirse el tipo de interés hace que la contratación de un préstamo en divisas implique la aceptación de un nivel de riesgo nada desdeñable.

2.- Análisis del riesgo de tipo de cambio

En la actualidad son muy pocas las divisas que ofrecen la sufiente seguridad o solvencia como alternativas al euro. Si además y de cara a maximizar los ahorros nos centramos en aquellas divisas que tienen tradicionalmente un menor tipo de interés que el euro al final llegaremos a un muy reducido número de divisas, Dólar estadounidense, Yen Japonés y Franco Suizo.

Gráficos de evolución de los tipos de cambio de las anteriores divisas:

Evolución del tipo de cambio del dólar estadounidense con respecto al euro entre enero de 1999 y mayo de 2008

Gráfico de evolución del tipo de cambio del dólar respecto del euro

Como se puede observar en el gráfico la depreciación del dólar con respecto al euro ha sido casi constante durante los últimos siete años, de hecho si nos hubíeramos financiado en dólares estadounidenses en enero del 2002 y no hubiéramos amortizado nada hasta el momento actual nos encontraríamos con que si cancelaramos el préstamo en el 2008 precisaríamos algo así como un 70 % menos de euros que los que cambiamos a dólares.

Evolución del tipo de cambio del yen jamponés con respecto al euro entre enero de 1999 y mayo de 2008

Gráfico de evolución del tipo de cambio del yen japonés con respecto del euro

Al igual que en el caso del dólar estadounidense durante los últimos 7 años el yen japones se ha depreciaciado con respecto del euro de forma significativa, si bien esta situación se ha frenado en los últimos tiempos.

Evolución del tipo de cambio del franco suizo con respecto al euro entre enero de 1999 y mayo de 2008

Gráfico de evolución del tipo de cambio del franco suizo con respecto del euro

En este caso si bien en el gráfico también se aprecia una depreciación del franco suizo con respecto al euro, en este caso la cuantía de dicha depreciación ha sido poco relevante, pues estamos hablando de una fluctuación máxima del 7,38 %.

Así pues y dado que con respecto al futuro pocas cosas podemos decir tan sólo podemos apuntar que la cotización de una divisa con respecto al euro puede variar sustancialmente a lo largo del tiempo.

Otra cuestión a tener en cuenta es que si bien podríamos pensar que el comportamiento de una divisa no tiene por que tener similitudes con el de otra lo que sucede en realidad es que nuestra divisa nativa es la que fluctúa con respecto a las demás, y esta fluctuación se refleja en su tipo de cambio con respecto al resto de divisas, por lo que en caso de que el Euro se deprecie lo hará con respecto a todas las divisas a la vez.

Veamos ahora, en términos absolutos y relativos, cúal ha sido la evolución del euro con respecto a las tres divisas mencionadas anteriormente en los últimos años.

Evolución de los tipos de cambio del Dólar, Yen Japonés y Franco Suizo entre 1999 y 2008:

Dólar USA Yen Japones Franco Suizo
Año Enero Diciembre Enero Diciembre Enero Diciembre
1999 1,1874 1,0064 133,16 102,73 1,6223 1,6051
2000 1,03113 0,93934 106,26 107,41 1,6043 1,5221
2001 0,94647 0,89068 108,6 116,68 1,522 1,4781
2002 0,90343 1,04598 119,28 123,82 1,4832 1,4557
2003 1,03632 1,2597 124,21 134,92 1,452 1,5592
2004 1,2591 1,3536 134,65 139,03 1,5594 1,5447
2005 1,3293 1,1841 138,62 139,64 1,5519 1,5583
2006 1,1979 1,3196 139,38 157,07 1,5501 1,6095
2007 1,3287 1,4715 157,87 166,19 1,6113 1,6589
2008 1,4738 161,69 1,647

Variaciones porcentuales del tipo de cambio del Dólar, Yen y Franco Suizo entre 1999 y el 2008:

Año Dólar USA Yen Japones Franco Suizo
1999 15,24% 22,85% 1,06%
2000 8,90% -1,08% 5,12%
2001 5,89% -7,44% 2,88%
2002 -15,78% -3,81% 1,85%
2003 -21,56% -8,62% -7,38%
2004 -7,51% -3,25% 0,94%
2005 10,92% -0,74% -0,41%
2006 -10,16% -12,69% -3,83%
2007 -10,75% -5,27% -2,95%

En la anterior tabla cuando el signo de la variación es positivo indica que la divisa se ha apreciado con respecto al euro y cuando es negativo indica que es es el euro el que se ha apreciado con respecto a la divisa, como puede ver gráficamente en la página anterior.

Máximos y mínimos tipos de cambio establecidos por el Dólar Estadounidense, Yen Japonés y Franco Suizo entre 1999 y 2008 con respecto al euro:

Dólar USA Yen Japonés Franco Suizo
Año Max Min Max Min Max Min
1999 1,1874 1,0016 134,48 102,48 1,6223 1,5872
2000 1,03321 0,82733 111,682 89,366 1,617 1,5005
2001 0,95354 0,83714 116,68 100,56 1,546 1,443
2002 1,04862 0,85926 125,06 111,78 1,484 1,4473
2003 1,2597 1,03632 140,56 124,21 1,5738 1,452
2004 1,3622 1,1801 141,43 126,5 1,5831 1,5063
2005 1,3469 1,1665 143,5 130,93 1,5649 1,5303
2006 1,3327 1,186 157,07 137,54 1,6095 1,5423
2007 1,486 1,2903 168,8 151,92 1,6793 1,5999
2008* 1,601 1,444 164,61 152,36 1,647 1,5542

* Datos a 1 de Junio de 2008

Por lo tanto y con respecto al tipo de cambio tan sólo se puede apuntar la siguiente regla:

"Para financiarse en una divisa distinta a la divisa natural el mejor momento es aquel en el que nuestra divisa se encuentra depreciada con respecto a las demás, siendo la fijación de dicho momento uno de los factores más determinantes en el buen resultado de la operación"

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