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Ejecución hipotecaria  - Vencimiento anticipado de deudas a plazo y Ejecución Hipotecaria sobre vivienda habitual

5.- Especialidades

5.1.- Reclamación limitada a parte del capital o intereses. Vencimiento anticipado de deudas a plazo

Cuando la reclamación se limita a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, y del vencimiento anticipado de deudas a plazos, acudimos al art. 693 LEC que se ha modificado por la Ley 19/2015.

Si para pagar los plazos o intereses es necesario vender el bien hipotecado, y aun así quedaren por vencer otros plazos se transferirá la finca al comprador con la hipoteca sobre la parte del crédito no satisfecho.

Se puede reclamar por el ejecutante el total de capital e intereses si lo convenido fue el vencimiento total, en caso de:
  • Falta de pago de al menos 3 plazos mensuales
  • Si consta en la escritura de constitución y en el asiento respectivo que realiza el Registrador
El acreedor puede solicitar que se le comunique al deudor, que antes de que se cierre la Subasta podrá liberar el bien (recuperarlo) consignando la cantidad exacta por:
  • Principal e intereses que estuvieren vencidos a la presentación de la demanda
  • Incrementada en los vencimientos del préstamo e intereses de demora que se produzcan a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte y las costas

Hay que tener en cuenta que el Tribunal puede declarar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo ante el impago de una sola cuota, y a pesar de que la ejecución se planteó después del impago de varias cuotas.

5.2.- Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual del deudor

Aquí se introducen las novedades de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, tan importantes para el caso de que se ejecute la vivienda habitual del deudor. Que ha sido modificada en el año 2015 por el Real Decreto-Ley 1/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

5.2.1.- Suspensión de lanzamientos

Esta Ley garantiza a los deudores hipotecarios “especialmente vulnerables” que no puedan ser desalojados de sus viviendas, en los 4 años siguientes a su entrada en vigor (hasta el 15 mayo de 2017).

La medida se aplica a los procesos de ejecución hipotecaria o a la venta extrajudicial, cuando el acreedor se queda con la vivienda habitual de los deudores que se encuentran en situación especial en riesgo de exclusión.

La Ley enumera las condiciones que deben cumplir dichos deudores para consideralos vulnerables. Tales como, tener familia numerosa, o monoparentales con hijos, que sus ingresos no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IMPREM)  anual de 14 pagas, y por otro lado, que vean alterado significativamente sus circunstancias económicas. Aunque se puede superar el límite en ciertos supuestos, por ello recomendamos acudir al la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo.

5.2.2.- Importe adjudicación no cubre la deuda

Cuando la ejecución hipotecaria se realiza sobre la vivienda habitual del deudor, y el importe obtenido de la venta de la vivienda no cubre el total de la deuda, (el ejecutante solo cobra una parte de su deuda), es necesario para que pueda reclamar el resto del importe, y contra quienes proceda, solicitar al Tribunal el despacho de ejecución, por la cantidad que falte.

Exige la LEC en el art. 579 (tras la reforma), que les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Podrá notificarla el procurador del ejecutante que lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el LAJ. La cantidad reclamada será la que sirva de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin ser aumentada por los intereses de demora devengados durante la tramitación del proceso ejecutivo inicial.
El LAJ hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si el ejecutante reclama nuevamente por una Ejecución dineraria la diferencia, el deudor hipotecario, tras la reforma por Ley 1/2013, en caso de que se trate de su vivienda habitual, tiene los siguientes beneficios:

  1. Se le perdona la deuda por:
    • 35% de la cantidad que le quedará pendiente, siempre que pague en 5 años  posteriores a la adjudicación, (en este caso paga 65% de la deuda)
    • 20% si paga en los 10 años posteriores desde el decreto de adjudicación, (aquí paga el 80% deuda, incrementada en el interés legal del dinero hasta el momento de pago)
  2. Se rebaja el 50% de la plusvalía obtenida por la venta de su vivienda dentro de los 10 años siguientes, cuando se la adjudica el ejecutante o sociedad de su grupo y la consiguen vender en 10 años. La deuda se le reduce, menos los costes que acredite el ejecutante, en un 50% de la plusvalía
  3. Si se embarga el sueldo o pensión del ejecutado, la cantidad inembargable (art.607 LEC), se incrementa en un 50% más el salario mínimo interprofesional y además en otro 30% por cada mienbro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios

5.2.3-Liberación de la vivienda habitual

Cuando el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, o un tercero con el consentimiento del ejecutante, liberar el bien mediante la consignación (pagando) las cantidades expresadas anteriormente .

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial, efectuada por el acreedor.
Si el deudor paga, se tasan las costas sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas pero:

Las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda (solo si se trata de su vivienda habitual)
Satisfechas el LAJ por decreto libera el bien y termina el proceso.

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