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Ejecución hipotecaria  - La Subasta Judicial

3.- La Subasta Judicial

3.1-Convocatoria de la Subasta de bienes hipotecados

Cumplido todo lo anterior y transcurridos 20 días desde que se requirió de pago y las notificaciones, procede a instancias del actor, deudor o del tercer poseedor, a la Subasta de la finca o bien hipotecado.

Se realiza igual que la subasta de bienes inmuebles, da igual que los bienes hipotecados sean muebles o inmuebles. Regulada en los art. 667 y 668 de la LEC, que han sido modificados por la Ley 19 /2015.

Se tiene que notificar al deudor, con 20 días de antelación, en el domicilio que conste en el Registro

También se puede vender el bien hipotecado por convenio entre las partes y por medio de personas o entidad especializada.

Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil, el edicto que se publica en el Portal de Subastas, indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a subir la renta por cesión del contrato.

3.2-Desarrollo de la Subasta

3.2.1.- Requisitos para pujar

Para poder participar en la subasta judicial, los licitadores, conforme el art. 647 LEC:
  • Se tienen que identificar de forma suficiente
  • Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la Subasta
  • Poseer la acreditación, que es consignar el 5% del valor de los bienes por medios electrónicos a través del Portal de Subastas.
  • Y en Subastas de bienes inmuebles, que aceptan además la subrogación en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, si el remate se adjudica a su favor.

El ejecutante sólo podrá tomar parte en la Subasta si hay licitadores, pudiendo mejorar las posturas, sin consignar. Sólo el ejecutante y los acreedores posteriores podrán ceder el remate a un tercero. Se realizará por la comparecencia de ambos ante el LAJ, previo o simultaneo al pago del precio del remate.

3.2.2.- Contenido del anuncio

El anuncio de la Subasta ahora se realiza en el Portal de Subastas, por edicto que expresará, la fecha, la oficina Judicial que sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación, la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas, y en el caso de bienes inmuebles además, lo siguiente:

  • Identificación de la finca a subastar, sus datos registrales, y referencia catastral si la tuviera
  • Datos y circunstancias relevantes para la subasta
  • Y necesariamente la valoración que sirve de tipo para la subasta con la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, o por el contrario, que el inmueble esta desocupado, si consta en el proceso de ejecución
  • Además la posibilidad de visitar el inmueble objeto de la subasta, si el poseedor quiere, conforme el art.669.3 LEC. Si consiente y colabora adecuadamente, el deudor puede solicitar al Tribunal una reducción de la deuda hasta el 2% del precio por el que se adjudicará la finca. El Tribunal decidirá la reducción dentro del máximo, atendida las circunstancias y previa audiencia al ejecutante por 5 días.

3.2.3.- Subasta electrónica, reglas

La Subasta será en el Portal dependiente de la Agencia Estatal BOE para la celebración de Subastas electrónicas, (http://subastas.boe.es/ )
Accederá cualquier Juzgado y el intercambio de información será de manera telemática. Cada Subasta tendrá un número de identificación único.
La Subasta se abre transcurridos, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, con las siguientes reglas del art. 648 LEC.
  • Una vez abierta sólo se pueden realizar pujas electrónicas. El Portal informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas
  • Participarán los que estén dados de alta como usuarios por identificación con firma electrónica. A los ejecutantes se les identificará de forma que puedan comparecer en dicha subasta sin consignar
  • El ejecutante, ejecutado o el tercer poseedor podrán a través de la oficina Judicial que lleva la ejecución, enviar al Portal de Subastas toda la información sobre los bienes a subastar, informes de tasación, o documentación oficial que sea de interés para los licitadores
  • El Portal de Subastas se comunica con el Registro correspondiente para que expida la información registral electrónica de la finca, actualizada hasta el fin de la subasta. También si la finca está identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas
  • Las pujas se realizan telemáticamente al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con un sello del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. El postor debe indicar si puja en su nombre o de tercero, si reserva la cantidad consignada, por si el rematante no paga, y se aprueba el remate a su favor.
  • Las posturas se admiten:
    • Durante un plazo de 20 días naturales a la apertura
    • Por importe superior, igual o inferior a la más alta realizada, por si el licitador de la puja más alta, no consigna el resto del precio de adquisición
    • Si es del mismo importe, se prefiere la anterior en el tiempo
    • El Portal de Subastas sólo se publicará la puja más alta de entre las realizadas

3.2.4.- Terminación de la Subasta

La Subasta no se cierra hasta transcurrida 1 hora desde la última postura sí es superior a la mejor realizada, ampliándose el plazo inicial de 20 días naturales por un máximo de 24 horas, como establece el art.649 LEC.

Se puede suspender, si el LAJ conoce que el deudor se ha declarado en concurso y lo comunica inmediatamente al Portal de Subastas.

Si se suspende la Subastas por más de 15 días se devuelven las consignaciones, y se publica nuevamente el anuncio, se hace una nueva Subasta

Cuando se acredita por resolución del Juez del concurso que los bienes no son necesarios para la continuidad de la empresa  o actividad profesional del deudor, seguirá.

Con la fecha del cierre de la Subasta y a continuación del mismo, el Portal de Subastas remite a LAJ la información certificada de la postura telemática vencedora con identificación del licitador, también dirección de correo. Si éste no paga el precio ofrecido, a solicitud del LAJ el Portal le remitirá la información certificada de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor (si reservo la mejor postura).

Terminada la subasta y recibida la información, el LAJ dejará constancia de la misma, expresando el nombre del mejor postor y de la postura que formuló.

3.2.5.- Posturas y aprobación del remate

Dirigida por el LAJ, se aprueba el remate a favor del mejor postor, cuando las posturas art. 670 LEC:
  • Son superiores o iguales al 70% del valor de tasación, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia
  • Es superior al 70% pero pagando a plazos, se le concede al deudor un plazo de 20 días para adjudicárselo, si no se aprueba por el mejor postor
  • Si las posturas son inferiores al 70% el ejecutado puede presentar un tercero que lo mejore en 10 días. No presentado se le da al ejecutante la opción en 5 días de adjudicarse el inmueble por el 70% o por la cantidad que le deba por todos los conceptos, si supera la mejor postura presentada. Ahora bien si es su vivienda habitual será al menos por el 60%
  • Superior al 50% o inferior, si el ejecutante tampoco la quiere, se aprobará la subasta por el mejor postor si al menos supera el 50% del valor de tasación o inferior cubra la cantidad ejecución, incluyendo intereses y costas.
  • Si la mejor postura tampoco cubre, el LAJ oye a las partes y puede aceptar el remate, y a la vista de las circunstancias resuelve o puede alzar embargo.

Aprobado el remate y consignado antes de 40 días, cuando proceda, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

Cuando la subasta queda desierta, el ejecutante puede adjudicarse el bien en los 20 días siguientes al cierre por
  • 50% del valor de tasación, o por la cantidad debida por todos los conceptos
  • Si es vivienda habitual será el 70% del valor de tasación, o por 60% si la cantidad debida es inferior a ese porcentaje. Cuando no ejercita este derecho, el LAJ a instancia del ejecutado alza el embargo.
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