3.- La Subasta Judicial

3.1-Convocatoria de la Subasta de bienes hipotecados

Cumplido todo lo anterior y transcurridos 20 días desde que se requirió de pago y las notificaciones, procede a instancias del actor, deudor o del tercer poseedor, a la Subasta de la finca o bien hipotecado.

Se realiza igual que la subasta de bienes inmuebles, da igual que los bienes hipotecados sean muebles o inmuebles. Regulada en los art. 667 y 668 de la LEC, que han sido modificados por la Ley 19 /2015.

Se tiene que notificar al deudor, con 20 días de antelación, en el domicilio que conste en el Registro

También se puede vender el bien hipotecado por convenio entre las partes y por medio de personas o entidad especializada.

Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil, el edicto que se publica en el Portal de Subastas, indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a subir la renta por cesión del contrato.

3.2-Desarrollo de la Subasta

3.2.1.- Requisitos para pujar

Para poder participar en la subasta judicial, los licitadores, conforme el art. 647 LEC:
  • Se tienen que identificar de forma suficiente
  • Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la Subasta
  • Poseer la acreditación, que es consignar el 5% del valor de los bienes por medios electrónicos a través del Portal de Subastas.
  • Y en Subastas de bienes inmuebles, que aceptan además la subrogación en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, si el remate se adjudica a su favor.

El ejecutante sólo podrá tomar parte en la Subasta si hay licitadores, pudiendo mejorar las posturas, sin consignar. Sólo el ejecutante y los acreedores posteriores podrán ceder el remate a un tercero. Se realizará por la comparecencia de ambos ante el LAJ, previo o simultaneo al pago del precio del remate.

3.2.2.- Contenido del anuncio

El anuncio de la Subasta ahora se realiza en el Portal de Subastas, por edicto que expresará, la fecha, la oficina Judicial que sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación, la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas, y en el caso de bienes inmuebles además, lo siguiente:

  • Identificación de la finca a subastar, sus datos registrales, y referencia catastral si la tuviera
  • Datos y circunstancias relevantes para la subasta
  • Y necesariamente la valoración que sirve de tipo para la subasta con la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, o por el contrario, que el inmueble esta desocupado, si consta en el proceso de ejecución
  • Además la posibilidad de visitar el inmueble objeto de la subasta, si el poseedor quiere, conforme el art.669.3 LEC. Si consiente y colabora adecuadamente, el deudor puede solicitar al Tribunal una reducción de la deuda hasta el 2% del precio por el que se adjudicará la finca. El Tribunal decidirá la reducción dentro del máximo, atendida las circunstancias y previa audiencia al ejecutante por 5 días.

3.2.3.- Subasta electrónica, reglas

La Subasta será en el Portal dependiente de la Agencia Estatal BOE para la celebración de Subastas electrónicas, (http://subastas.boe.es/ )
Accederá cualquier Juzgado y el intercambio de información será de manera telemática. Cada Subasta tendrá un número de identificación único.
La Subasta se abre transcurridos, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, con las siguientes reglas del art. 648 LEC.
  • Una vez abierta sólo se pueden realizar pujas electrónicas. El Portal informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas
  • Participarán los que estén dados de alta como usuarios por identificación con firma electrónica. A los ejecutantes se les identificará de forma que puedan comparecer en dicha subasta sin consignar
  • El ejecutante, ejecutado o el tercer poseedor podrán a través de la oficina Judicial que lleva la ejecución, enviar al Portal de Subastas toda la información sobre los bienes a subastar, informes de tasación, o documentación oficial que sea de interés para los licitadores
  • El Portal de Subastas se comunica con el Registro correspondiente para que expida la información registral electrónica de la finca, actualizada hasta el fin de la subasta. También si la finca está identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas
  • Las pujas se realizan telemáticamente al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con un sello del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. El postor debe indicar si puja en su nombre o de tercero, si reserva la cantidad consignada, por si el rematante no paga, y se aprueba el remate a su favor.
  • Las posturas se admiten:
    • Durante un plazo de 20 días naturales a la apertura
    • Por importe superior, igual o inferior a la más alta realizada, por si el licitador de la puja más alta, no consigna el resto del precio de adquisición
    • Si es del mismo importe, se prefiere la anterior en el tiempo
    • El Portal de Subastas sólo se publicará la puja más alta de entre las realizadas

3.2.4.- Terminación de la Subasta

La Subasta no se cierra hasta transcurrida 1 hora desde la última postura sí es superior a la mejor realizada, ampliándose el plazo inicial de 20 días naturales por un máximo de 24 horas, como establece el art.649 LEC.

Se puede suspender, si el LAJ conoce que el deudor se ha declarado en concurso y lo comunica inmediatamente al Portal de Subastas.

Si se suspende la Subastas por más de 15 días se devuelven las consignaciones, y se publica nuevamente el anuncio, se hace una nueva Subasta

Cuando se acredita por resolución del Juez del concurso que los bienes no son necesarios para la continuidad de la empresa  o actividad profesional del deudor, seguirá.

Con la fecha del cierre de la Subasta y a continuación del mismo, el Portal de Subastas remite a LAJ la información certificada de la postura telemática vencedora con identificación del licitador, también dirección de correo. Si éste no paga el precio ofrecido, a solicitud del LAJ el Portal le remitirá la información certificada de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor (si reservo la mejor postura).

Terminada la subasta y recibida la información, el LAJ dejará constancia de la misma, expresando el nombre del mejor postor y de la postura que formuló.

3.2.5.- Posturas y aprobación del remate

Dirigida por el LAJ, se aprueba el remate a favor del mejor postor, cuando las posturas art. 670 LEC:
  • Son superiores o iguales al 70% del valor de tasación, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia
  • Es superior al 70% pero pagando a plazos, se le concede al deudor un plazo de 20 días para adjudicárselo, si no se aprueba por el mejor postor
  • Si las posturas son inferiores al 70% el ejecutado puede presentar un tercero que lo mejore en 10 días. No presentado se le da al ejecutante la opción en 5 días de adjudicarse el inmueble por el 70% o por la cantidad que le deba por todos los conceptos, si supera la mejor postura presentada. Ahora bien si es su vivienda habitual será al menos por el 60%
  • Superior al 50% o inferior, si el ejecutante tampoco la quiere, se aprobará la subasta por el mejor postor si al menos supera el 50% del valor de tasación o inferior cubra la cantidad ejecución, incluyendo intereses y costas.
  • Si la mejor postura tampoco cubre, el LAJ oye a las partes y puede aceptar el remate, y a la vista de las circunstancias resuelve o puede alzar embargo.

Aprobado el remate y consignado antes de 40 días, cuando proceda, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

Cuando la subasta queda desierta, el ejecutante puede adjudicarse el bien en los 20 días siguientes al cierre por
  • 50% del valor de tasación, o por la cantidad debida por todos los conceptos
  • Si es vivienda habitual será el 70% del valor de tasación, o por 60% si la cantidad debida es inferior a ese porcentaje. Cuando no ejercita este derecho, el LAJ a instancia del ejecutado alza el embargo.

4.- Pago del crédito hipotecario

4.1.- Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante

El precio del remate será para pagar al actor-ejecutante:
  • El principal de su crédito
  • Los intereses devengados
  • Y las costas causadas sin que exceda del límite de la cobertura hipotecaria.

El exceso, se depositará para los titulares de derechos posteriores inscritos sobre el bien hipotecado, según la certificación registral de cargas, si el sobrante no ha sido embargado en otra ejecución singular, o debe ponerse a disposición de un proceso concursal.

Satisfechos los acreedores posteriores, si hay remanente se entrega al propietario del bien hipotecado y subastado. Cuando el propietario es el deudor, se destinará al pago de la totalidad que deba al ejecutante por el crédito objeto de la ejecución, satisfechos los créditos posteriores a la hipoteca, y siempre que el deudor no esté en concurso.

4.2.- Cancelación de cargas

El decreto de adjudicación del bien con la aprobación del remate, es el título con el que se inscribe en el Registro, pero para cancelar la hipoteca o las inscripciones posteriores se precisa un mandamiento de cancelación de cargas, conforme el art.674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Asimismo, el LAJ mandará la cancelación de todas las inscripciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación de dominio y cargas, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.
También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la Ley Hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

4.3.- Posesión de bienes inmuebles, lanzamiento de los ocupantes

El adquirente estará en posesión del inmueble, pero ¿qué ocurre sí está ocupada la finca?
La LEC distingue dos momentos, en relación a su petición por el ejecutante al Tribunal.

4.3.1.- Antes de la Subasta

Cuando el Tribunal lo resuelve antes de celebrarse la Subasta, porque así lo solicitó el ejecutante. Mediante un incidente nuevo, regulado en el art. 661 de la LEC, dónde el Tribunal de la ejecución, sí la finca está ocupada por terceros, resuelve sí el arrendatario o poseedor de hecho de la citada finca tiene el título suficiente para continuar, o ordenar su lanzamiento. El procurador si lo solicitó el ejecutante o la la oficina Judicial, se lo notifica a los ocupantes, que tienen un plazo de 10 días, para presentar al Tribunal los títulos que justifiquen su posición.

Con este incidente, el Tribunal declarará por auto, antes de anunciarse la subasta, sí los terceros tienen derecho a pertenecer en el inmueble o no, tras la venta de la vivienda. Sí tiene derecho, el futuro adquirente podrá utilizar las acciones judiciales para desalojarlos, pero ya en otro procedimiento. Por el contrario, si declaró que no tienen derecho:
Tras la adjudicación del inmueble, el LAJ acuerda el lanzamiento de los ocupantes
El citado auto no se puede recurrir, así que los desalojados podrán ejercer los derechos que le correspondan en el juicio correspondiente.

4.3.2.- Tras la celebración de la Subasta

Sí el ejecutante no lo solicitó en el procedimiento de ejecución, conforme lo anterior, será el adquirente después de la subasta, él que pida al Tribunal de la ejecución, el lanzamiento de los ocupantes sin título.
Tiene un año desde que adquirió el inmueble para solicitarlo

Se notificará a los ocupantes y se les citará para una vista en el plazo de 10 días. El Tribunal por auto resolverá si tienen derecho a permanecer en el inmueble o no (sí no tienen título suficiente). No podrán recurrir, y si no acuden los ocupantes a la vista decretará el lanzamiento, dejando a salvo los derechos de los interesados que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda. No produce efectos de cosa juzgada.

Este procedimiento regulado en el art. 675 de la LEC, es sencillo que solo tiene efectos dentro del proceso de ejecución, por lo que el poseedor puede acudir al juicio plenario correspondiente en defensa de su derecho.

5.- Especialidades

5.1.- Reclamación limitada a parte del capital o intereses. Vencimiento anticipado de deudas a plazo

Cuando la reclamación se limita a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, y del vencimiento anticipado de deudas a plazos, acudimos al art. 693 LEC que se ha modificado por la Ley 19/2015.

Si para pagar los plazos o intereses es necesario vender el bien hipotecado, y aun así quedaren por vencer otros plazos se transferirá la finca al comprador con la hipoteca sobre la parte del crédito no satisfecho.

Se puede reclamar por el ejecutante el total de capital e intereses si lo convenido fue el vencimiento total, en caso de:
  • Falta de pago de al menos 3 plazos mensuales
  • Si consta en la escritura de constitución y en el asiento respectivo que realiza el Registrador
El acreedor puede solicitar que se le comunique al deudor, que antes de que se cierre la Subasta podrá liberar el bien (recuperarlo) consignando la cantidad exacta por:
  • Principal e intereses que estuvieren vencidos a la presentación de la demanda
  • Incrementada en los vencimientos del préstamo e intereses de demora que se produzcan a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte y las costas

Hay que tener en cuenta que el Tribunal puede declarar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo ante el impago de una sola cuota, y a pesar de que la ejecución se planteó después del impago de varias cuotas.

5.2.- Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual del deudor

Aquí se introducen las novedades de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, tan importantes para el caso de que se ejecute la vivienda habitual del deudor. Que ha sido modificada en el año 2015 por el Real Decreto-Ley 1/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

5.2.1.- Suspensión de lanzamientos

Esta Ley garantiza a los deudores hipotecarios “especialmente vulnerables” que no puedan ser desalojados de sus viviendas, en los 4 años siguientes a su entrada en vigor (hasta el 15 mayo de 2017).

La medida se aplica a los procesos de ejecución hipotecaria o a la venta extrajudicial, cuando el acreedor se queda con la vivienda habitual de los deudores que se encuentran en situación especial en riesgo de exclusión.

La Ley enumera las condiciones que deben cumplir dichos deudores para consideralos vulnerables. Tales como, tener familia numerosa, o monoparentales con hijos, que sus ingresos no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IMPREM)  anual de 14 pagas, y por otro lado, que vean alterado significativamente sus circunstancias económicas. Aunque se puede superar el límite en ciertos supuestos, por ello recomendamos acudir al la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo.

5.2.2.- Importe adjudicación no cubre la deuda

Cuando la ejecución hipotecaria se realiza sobre la vivienda habitual del deudor, y el importe obtenido de la venta de la vivienda no cubre el total de la deuda, (el ejecutante solo cobra una parte de su deuda), es necesario para que pueda reclamar el resto del importe, y contra quienes proceda, solicitar al Tribunal el despacho de ejecución, por la cantidad que falte.

Exige la LEC en el art. 579 (tras la reforma), que les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Podrá notificarla el procurador del ejecutante que lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el LAJ. La cantidad reclamada será la que sirva de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin ser aumentada por los intereses de demora devengados durante la tramitación del proceso ejecutivo inicial.
El LAJ hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si el ejecutante reclama nuevamente por una Ejecución dineraria la diferencia, el deudor hipotecario, tras la reforma por Ley 1/2013, en caso de que se trate de su vivienda habitual, tiene los siguientes beneficios:

  1. Se le perdona la deuda por:
    • 35% de la cantidad que le quedará pendiente, siempre que pague en 5 años  posteriores a la adjudicación, (en este caso paga 65% de la deuda)
    • 20% si paga en los 10 años posteriores desde el decreto de adjudicación, (aquí paga el 80% deuda, incrementada en el interés legal del dinero hasta el momento de pago)
  2. Se rebaja el 50% de la plusvalía obtenida por la venta de su vivienda dentro de los 10 años siguientes, cuando se la adjudica el ejecutante o sociedad de su grupo y la consiguen vender en 10 años. La deuda se le reduce, menos los costes que acredite el ejecutante, en un 50% de la plusvalía
  3. Si se embarga el sueldo o pensión del ejecutado, la cantidad inembargable (art.607 LEC), se incrementa en un 50% más el salario mínimo interprofesional y además en otro 30% por cada mienbro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios

5.2.3-Liberación de la vivienda habitual

Cuando el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, o un tercero con el consentimiento del ejecutante, liberar el bien mediante la consignación (pagando) las cantidades expresadas anteriormente .

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial, efectuada por el acreedor.
Si el deudor paga, se tasan las costas sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas pero:

Las costas no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda (solo si se trata de su vivienda habitual)
Satisfechas el LAJ por decreto libera el bien y termina el proceso.

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