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Ejecución hipotecaria  - El pago del crédito hipotecario y lanzamiento de los ocupantes

4.- Pago del crédito hipotecario

4.1.- Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante

El precio del remate será para pagar al actor-ejecutante:
  • El principal de su crédito
  • Los intereses devengados
  • Y las costas causadas sin que exceda del límite de la cobertura hipotecaria.

El exceso, se depositará para los titulares de derechos posteriores inscritos sobre el bien hipotecado, según la certificación registral de cargas, si el sobrante no ha sido embargado en otra ejecución singular, o debe ponerse a disposición de un proceso concursal.

Satisfechos los acreedores posteriores, si hay remanente se entrega al propietario del bien hipotecado y subastado. Cuando el propietario es el deudor, se destinará al pago de la totalidad que deba al ejecutante por el crédito objeto de la ejecución, satisfechos los créditos posteriores a la hipoteca, y siempre que el deudor no esté en concurso.

4.2.- Cancelación de cargas

El decreto de adjudicación del bien con la aprobación del remate, es el título con el que se inscribe en el Registro, pero para cancelar la hipoteca o las inscripciones posteriores se precisa un mandamiento de cancelación de cargas, conforme el art.674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Asimismo, el LAJ mandará la cancelación de todas las inscripciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación de dominio y cargas, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.
También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la Ley Hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

4.3.- Posesión de bienes inmuebles, lanzamiento de los ocupantes

El adquirente estará en posesión del inmueble, pero ¿qué ocurre sí está ocupada la finca?
La LEC distingue dos momentos, en relación a su petición por el ejecutante al Tribunal.

4.3.1.- Antes de la Subasta

Cuando el Tribunal lo resuelve antes de celebrarse la Subasta, porque así lo solicitó el ejecutante. Mediante un incidente nuevo, regulado en el art. 661 de la LEC, dónde el Tribunal de la ejecución, sí la finca está ocupada por terceros, resuelve sí el arrendatario o poseedor de hecho de la citada finca tiene el título suficiente para continuar, o ordenar su lanzamiento. El procurador si lo solicitó el ejecutante o la la oficina Judicial, se lo notifica a los ocupantes, que tienen un plazo de 10 días, para presentar al Tribunal los títulos que justifiquen su posición.

Con este incidente, el Tribunal declarará por auto, antes de anunciarse la subasta, sí los terceros tienen derecho a pertenecer en el inmueble o no, tras la venta de la vivienda. Sí tiene derecho, el futuro adquirente podrá utilizar las acciones judiciales para desalojarlos, pero ya en otro procedimiento. Por el contrario, si declaró que no tienen derecho:
Tras la adjudicación del inmueble, el LAJ acuerda el lanzamiento de los ocupantes
El citado auto no se puede recurrir, así que los desalojados podrán ejercer los derechos que le correspondan en el juicio correspondiente.

4.3.2.- Tras la celebración de la Subasta

Sí el ejecutante no lo solicitó en el procedimiento de ejecución, conforme lo anterior, será el adquirente después de la subasta, él que pida al Tribunal de la ejecución, el lanzamiento de los ocupantes sin título.
Tiene un año desde que adquirió el inmueble para solicitarlo

Se notificará a los ocupantes y se les citará para una vista en el plazo de 10 días. El Tribunal por auto resolverá si tienen derecho a permanecer en el inmueble o no (sí no tienen título suficiente). No podrán recurrir, y si no acuden los ocupantes a la vista decretará el lanzamiento, dejando a salvo los derechos de los interesados que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda. No produce efectos de cosa juzgada.

Este procedimiento regulado en el art. 675 de la LEC, es sencillo que solo tiene efectos dentro del proceso de ejecución, por lo que el poseedor puede acudir al juicio plenario correspondiente en defensa de su derecho.
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