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Ejecución hipotecaria  - ¿Cuándo se recurre a la ejecución hipotecaria?

1.- Aplicación

1.1.- Introducción

El acreedor hipotecario puede reclamar su deuda a través de:
  • El proceso declarativo que corresponda conforme a la cuantía
  • A través de las reglas generales de la Ejecución dineraria
  • El procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante Notario (artículo 129 de la Ley Hipotecaria)
  • Y por la Ejecución Hipotecaria, que vamos a explicar.

La Ejecución Hipotecaria y pignoraticia está regulada en los artículos (art.) 681 a 698 de la “Ley de Enjuiciamiento Civil” (LEC), es una ejecución privilegiada y rápida, ya que se ejercita directamente contra los bienes hipotecados o pignorados, produciendo la inmediata venta de los mismos.

Cuando con la venta del bien hipotecado o pignorado no es suficiente para cubrir la deuda, el procedimiento de ejecución puede continuar por los trámites de la ejecución ordinaria sobre los restantes bienes y en el mismo procedimiento (por el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor del art. 1911 del Código Civil, y art. 105 de la Ley Hipotecaria).

1.2.- Ámbito de aplicación

El procedimiento de Ejecución Hipotecaria se utiliza para exigir el pago de deudas garantizadas por:
  • Prenda sin desplazamiento (cosa mueble entregada al acreedor)
  • Hipoteca (préstamo garantizado con un bien inmueble)
Siempre que los bienes hipotecados cumplan los siguientes requisitos, del art. 682 LEC:
  • Que, en la escritura pública de constitución de la hipoteca (inscrita en el Registro) figure el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado para el caso de que se tenga que subastar. No podrá ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo.
  • En la misma escritura tiene que constar el domicilio del deudor, que lo fija él, para que le puedan practicar las notificaciones y requerimientos. También una dirección de correo electrónico si desea (novedad introducida por la Ley 19/2015).
El Registrador lo hará constar en la inscripción de la hipoteca.

En la hipoteca sobre empresas, el domicilio será el local en que estuviese instalado el establecimiento que se hipoteca.

Este proceso especial también se aplica para reclamar parte del capital o de los intereses, cuando el pago del crédito deba hacerse en plazos y alguno esta vencido. Siempre que exista dicha cláusula y conste inscrita en el Registro, se entenderá que la ejecución dineraria se ha incumplido. También sí se estipulo el vencimiento total en caso de impago de alguno de los plazos (art. 693 LEC), (véase 5.1.- Reclamación limitada a parte del capital o intereses. Vencimiento anticipado de deudas a plazo ).

1.3.- Cambio de domicilio señalado para notificaciones

El deudor y el hipotecante no deudor, (tercero que da en garantía un bien inmueble, que responderá en caso de impago por el deudor), no pueden cambiar de domicilio sin conformidad del acreedor, excepto que sea en la misma población que consta en la escritura, o en otra pero competencia también del mismo Juzgado.

Si se trata de un hipoteca mobiliaria no se cambiará el domicilio sin consentimiento del acreedor.

En todo caso, será necesario acreditar que se ha notificado fehacientemente al acreedor, conforme el art. 683 LEC. Los cambios de domicilio constarán en nota al margen de la inscripción de la hipoteca.

El domicilio de terceros adquirentes de bienes hipotecados será el que aparezca designado en la inscripción de su adquisición.

1.4.- Competencia

La demanda de ejecución se presentará en el Juzgado de 1ª instancia competente, conforme el art. 684 LEC (no valen pactos entre las partes para someterse a otro Tribunal). Según los bienes hipotecados sean:
  • Bienes inmuebles, ante el Juzgado de 1ª instancia del lugar de la finca, y sí hay más de una finca o radica en más de un partido judicial cualquiera de ellos, a elección del demandante.
  • Bienes muebles, dónde las partes indicaron en la escritura constitutiva de la hipoteca, en defecto, elige el demandante dónde está inscrita la hipoteca, y sí son varios cualquiera de los partidos judiciales.
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