Contratación y negociación de hipotecas

En un préstamo hipotecario la letra pequeña es importante. En un préstamo de 150.000 euros a 20 años un 0,5 % de diferencia en el tipo de interés equivale a más de 8.000 euros y las diferencias entre el tipo de interés ofertado por las entidades bancarias supera con mucho ese 0,5 %.

En detalle:
1.- La elección de la modalidad de hipoteca
2.- Índices de referencia hipotecarios
3.- Créditos o préstamos hipotecarios
4.- Cuota a pagar y plazo de la hipoteca
5.- La fiscalidad de las hipotecas
6.- Los gastos y comisiones
7.- Negociación de la hipoteca
8.- Conclusión

1.- La elección de la modalidad de Hipoteca

Existen infinidad de modalidades de operaciones hipotecarias, sin embargo existen una serie de características comunes, con independencia del nombre que les otorgue la entidad que se deben tener en cuenta a la hora de decidir que operación contratamos.

• Modalidades en cuanto a tipos de interés
• Modalidades en cuanto a si se trata de préstamos o créditos
• Modalidades en cuanto a las variaciones en el plazo
• Modalidades en cuanto a la divisa en que se contratan

Modalidades en cuanto al tipo de interés

• Interés Fijo
• Interés Variable
• Interés Mixto

Interés Fijo

Estas operaciones mantienen constante el tipo de interés, durante toda la vida de la operación, con independencia de la evolución de los tipos de interés.
Para la contratación de este tipo de operaciones debemos estar muy seguros de la evolución "probable" de los tipos. Esto se debe a que al ser operaciones a muy largo plazo normalmente las entidades encarecen el tipo final en una prima de riesgo.

a) Ventajas

• Suceda lo que suceda con el tipo de interés la cuota a pagar es siempre la misma, con lo que simplemente por efecto de la inflación con el paso del tiempo el esfuerzo necesario para hacer frente a las cuotas cada vez es menor.

b) Inconvenientes

• Suelen tener limitaciones en los plazos máximos de devolución, habitualmente por debajo de los 15 años.
• Habitualmente las comisión de cancelación anticipada es elevada, entre el 2 % y el 4 % del capital pendiente.
• Equivocarnos en la negociación y estar pagando durante toda la vida de la operación entre un 1 % y un 0,5 % más que en una operación contratada a interés variable. Evidentemente también se puede dar la situación contraria, si bien suele ser menos probable.

Interés Variable

Estas hipotecas se caracterizan porque el tipo de interés que devengan es revisado conforme a un índice de referencia con frecuencia anual o semestral. En estas operaciones cuando varía el tipo de interés varía la cuota en el mismo sentido, por lo que es importante que en el momento de la contratación nos hagamos a la idea de que en la primera revisión el tipo de interés subirá y por tanto la cuota también.

Índices de Referencia aplicados en las operaciones de Interés Variable:

• Tipo medio préstamos hipotecarios
• Tipo medio préstamos hipotecarios zona euro
• Rentabilidad deuda pública
• Euribor

a) Ventajas

• Si negociamos bien el índice de referencia podemos tener la seguridad de que siempre tendremos un tipo de interés acorde con el mercado.
• El plazo al que se puede contratar la operación es muy amplio por lo que podemos ajustar la cuota a nuestra capacidad de pago, aunque debemos tener en cuenta  que la disminución que se produce en la cuota como consecuencia del incremento en del plazo no es proporcional, llegando un momento donde las disminuciones son irrisorias.

b) Inconvenientes

• La mala negociación del índice de referencia y del diferencial aplicado nos puede proporcionar muchos disgustos.
• Hemos de tener muy presente que el tipo de interés inicial es un anzuelo, por lo que debemos pensar en una cuota calculada con un tipo de interés superior en un 0,75 % ó 1 %.

En cualquier caso a la hora de negociar una operación a interés variable, es muy importante estudiar el índice de referencia utilizado, así como el diferencial aplicado pues existen considerables diferencias entre unos y otros.

Interés Mixto

Es un tipo de operación donde se combina un tipo fijo durante un largo período de tiempo, de dos a cinco años, con unas revisiones de tipo de interés conforme a un determinado Índice de Referencia.

Este tipo de operación tratan de eliminar los inconvenientes que por separado tienen las operaciones a tipo fijo o a tipo variable por separado.

2- Índices de referencia utilizados

Tipo medio de préstamos hipotecarios del conjunto de entidades

Tasa Anual Equivalente de las operaciones hipotecarias realizadas para la compra de vivienda libre, financiada a más de tres años.

Tipo medio de préstamos hipotecarios entidades de crédito en la zona Euro

Similar al anterior pero teniendo en consideración más entidades financieras.

Rentabilidad interna de la deuda pública

Este índice se elabora a través de la rentabilidad media de la deuda pública con vencimiento entro los 2 y los 6 años en el mercado secundario.

Euribor

Se elabora a través de los datos aportados por la Federación Europea de la Banca. Se elabora a distintos plazos siendo el más habitual para hipotecas el Euribor a 1 año.

2.1.- Cuestiones comunes sobre los índices de referencia

1. Cuando una operación se firma a interés variable quiere decir que el tipo de interés se revisa en una determinada fecha, esto es cada cierta periodicidad, ni antes ni después.
2. El tipo de interés resultante en el momento de la revisión no tiene por qué coincidir con el tipo de interés vigente en ese momento. Esto se debe a que el Banco de España tarda aproximadamente dos meses en elaborar los índices de referencia, a la vez que en el contrato de la hipoteca puede quedar especificado a que período corresponderá el índice de referencia tomado en el momento de revisión. Así nos encontramos con que es muy habitual encontrarse en una hipoteca con una de las siguientes cláusulas.
• En el momento de la revisión del tipo de interés se tomará el último valor del índice XXXX publicado". Así por ejemplo una operación que se revise el mes de agosto de cada año posiblemente tomara el valor del índice de referencia del mes de junio, pues este será el último valor publicado.
• "En el momento de la revisión del tipo de interés se tomará el  valor del índice XXXX publicado tres meses antes a la fecha de revisión". Así una operación que se revise el mes de agosto de cada año posiblemente tomara el valor del índice de referencia del mes de mayo, pues este es el valor publicado tres meses antes de la fecha de revisión.
3. Deberemos tener en cuenta que es práctica habitual referenciar la operación a un determinado índice de referencia más un determinado diferencial, aplicando sobre el resultado un determinado redondeo. Así lo habitual es que el tipo final después de la revisión de intereses sea distinto del valor del índice de referencia tomado. Así los redondeos más habituales son a cuartos de punto - 0,25 % - y a octavos de punto - 0,125 % -, siendo siempre redondeos por exceso no por defecto. Supongamos que una operación está referenciada a Euribor + 0,75 % con redondeos a cuartos de punto. Así si en el momento de la revisión del tipo de interés el índice de referencia tomara un valor del 3,12 % el tipo final en nuestra operación después de la revisión sería: 3,12 + 0,75 = 3,87 que al aplicar el redondeo por exceso a cuartos de punto se transforma en el 4 %.

3.- Préstamos o Créditos

Préstamos

Es lo más habitual, en este caso según vamos pagando la hipoteca se va cancelando el préstamo hasta que con la cuota final queda totalmente amortizado, pagado.

La principal ventaja de este tipo de operación es que una vez devuelto el préstamo el inmueble adquirido queda libre de cargas y por tanto lo podemos utilizar como garantía de cualquier otra operación.

Créditos

Esta operación en principio funciona de igual manera que un préstamo, con la salvedad de que el capital amortizado se puede volver a utilizar.

Se caracterizan por el hecho de que al inicio de la operación se fija una cantidad máxima de endeudamiento, con unas determinadas condiciones económicas. A partir de ese momento cuando se producen disposiciones sobre esta capacidad de endeudamiento, se fija el plazo de devolución, de tal modo que dicha devolución se produce como si de un préstamo se tratara. Sin embargo el capital amortizado lo podemos utilizar para formalizar otro préstamo que podremos utilizar para cualquier finalidad.

De este modo cuando precisamos de otro préstamo tan sólo debemos fijar el plazo de devolución, de tal modo que nos ahorramos los costes de fedatario público, a la vez que siempre disponemos de una línea de financiación disponible en cualquier momento a un tipo de interés de préstamo hipotecario, con independencia de su finalidad.

Por contrapartida siempre tenemos hipotecado el inmueble utilizado como garantía.

A plazo fijo o variable

Lo habitual es que los préstamos o créditos hipotecarios tengan un plazo de devolución, amortización, prefijado desde el momento de su disposición, sin embargo en las operación a interés variable y en aras de mantener una cuota constante se ha montado un tipo de operación que ante variaciones en el tipo de interés ajusta el plazo de la operación, para que de este modo la cuota se mantenga constante.

Esto significa que si en la revisión de tipo de interés este se incrementa, la operación incrementa el plazo de amortización pero mantiene la cuota constante, y si el interés disminuye el plazo de amortización se acorta, disminuyendo el plazo de amortización.
De este modo conseguimos mantener constante nuestra renta disponible, sin embargo mínimos incrementos en el tipo de interés disparan el plazo de amortización de la operación, a la vez que el montante de intereses pagados en toda la vida del préstamo.

Modalidades en cuanto a la divisa

Lo habitual es que las distintas operaciones que se contratan se formalicen en la divisa nacional, pero en ocasiones puede resultar interesante hacerlo en otra divisa distinta. En estos casos lo único que cambia es la divisa de la operación pudiendo, por lo demás, tener las mismas características que una operación contratada en divisa nacional.

Sin embargo debemos tener en cuenta que el coste de nuestra operación se puede incrementar considerablemente en función de la evolución del tipo de interés, lo habitual es que se formalicen a interés variable tomando como referencia el Libor (Mercado de Divisas Londinense), y del tipo de cambio de nuestra divisa natural con respecto a la divisa en la que debemos realizar los pagos. Es por ello que no es un tipo de operación aconsejable para una persona que desconozca el funcionamiento del mercado de divisas.

4.- Cuota a pagar y plazo de la hipoteca

Es la cantidad a pagar en cada uno de los pagos que realizamos de la hipoteca.

Debemos tener en cuenta que la cuota viene dada por la suma de dos cantidades:

• Amortización, es la parte de la cuota que se destina a devolución de préstamo.
  
• Intereses, es la parte de la cuota que se destina al pago de los intereses generados por la cantidad pendiente a devolver del préstamo.

Para una misma operación, las variaciones en la cuota vienen dadas por los siguientes acontecimientos:

1. En operaciones a interés variable, subidas de tipos implican incrementos en la cuota; bajadas de tipos implican disminuciones en la cuota. Estas alteraciones se producen como consecuencia de la variación en los intereses generados por el capital pendiente ante las variaciones en el tipo de interés. La ventaja fundamental es el hecho de que la cantidad amortizada en cada pago es creciente y se mantiene la progresión de amortización inicial.
2. Variaciones en el plazo. Cuando modificamos el plazo de la operación lo que varía es la cantidad amortizada, devuelta, en cada pago.

Esto hace que los incrementos en el plazo de amortización, de devolución del préstamo, no se traduzcan en disminuciones proporcionales en la cuota. De hecho a partir de los 17 años la disminución que se produce en la cuota cuando incrementamos el plazo no es significativa en proporción con los intereses totales que se devengarán en la operación.

Ante esta situación le aconsejamos que intente que su hipoteca no supere los 15 años.

5.- La fiscalidad de las hipotecas

Personas físicas, impuesto del IRPF

En la actualidad para las personas físicas, con independencia de la finalidad de la hipoteca, los intereses de la misma no son deducibles en ningún caso.

Empresas

En cuanto a las personas jurídicas la fiscalidad de la operación será la habitual en cualquier operación de financiación, es decir, deducción en el Impuesto de Sociedades de la carga financiera de la operación, esto es, los intereses.

6.- Los gastos y las comisiones

Un aspecto que debemos tener en cuenta a la hora de contratar un préstamo hipotecario es el importe de los costes que su contratación nos va a ocasionar.

Así cuando la operación es de pequeño importe o pensamos amortizarla en un corto período de tiempo tenemos que analizar si el mayor desembolso que conlleva su formalización lo amortizamos a través del diferencial de tipo de interés con respecto a otras fórmulas de financiación, como un préstamo personal.

En esta página se detallan los costes de un préstamo hipotecario suponiendo que la operación se inicia con la compraventa del inmueble.

• Costes compraventa
• Costes formalización hipoteca
• Conclusión

Costes originados en la compraventa

- Inmuebles nuevos

1. IVA, este impuesto se calculará en función del valor por el que escrituremos el inmueble, dependiendo el tipo de impuesto a aplicar del tipo de inmueble adquirido:
   • 4 % Viviendas de Protección Oficial -VPO - régimen especial.
   • 10 % Viviendas libres y VPO régimen general.
   • 21 % Resto de inmuebles.

• Escritura compraventa, importe de las tasas notariales por elevar a público el contrato de compraventa.
  
• Registro de la Propiedad, importe de las tasas del registro de la propiedad por registrar la escritura de compraventa.
  
• Actos Jurídicos Documentados, este impuesto representa el 1,0 % del valor escriturado del inmueble.
  
• Plusvalía, este impuesto municipal se devenga en todas las transmisiones de inmuebles. Debemos tener en cuenta que dicho impuesto por ley le corresponde al vendedor, si bien en muchos contratos de compraventa se especifica que lo satisface el comprador. Por tanto, en caso de impago de dicho impuesto, a quién reclama el ayuntamiento es a la parte vendedora con independencia de lo especificado en el contrato de compraventa.
  
• Gestoría, profesional encargado de la tramitación del pago y presentación en tiempo y forma de los distintos impuestos y tributos a los que esta sujeta la compraventa.

- Inmuebles usados

La única diferencia que existe con los inmuebles nuevos se refiere a que estas transmisiones están exentas de IVA pero están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -ITP- que se sitúa entre un 6 % y un 11 %.

Al igual que en el caso del IVA el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se calcula sobre el importe de la escritura de compraventa.

En la compra de este tipo de inmuebles debemos cerciorarnos del valor de la plusvalía, se trata de un impuesto municipal que carga el cambio de valor del suelo, pues en el caso de que hayan transcurrido varios años desde la última transmisión su importe puede ser elevado, si bien por Ley corre a cargo del vendedor.

Costes originados por la hipoteca

Los costes detallados a continuación corresponden a todos los gastos que se generan a la hora de formalizar la hipoteca, si bien conforme a la Ley Hipotecaria vigente en la actualidad la distribución de los mismos, esto es, quién ha de hacer frente a su importe, esta fijado por dicha Ley, lo que te detallamos en cada uno de ellos.

• Tasación, toda hipoteca conlleva la tasación del inmueble ya que en función del importe de dicha tasación la entidad nos financiará una cantidad u otra de dinero, a cargo del hipotecado.
• Notas simples, antes de iniciar ningún trámite la entidad solicitará al Registro de la Propiedad una nota informativa sobre el estado de cargas del inmueble, a cargo del banco.
• Comisión de apertura, comisión que nos cobrará la entidad por la concesión y formalización de la hipotecas, esta comisión se calcula en función de un porcentaje sobre el importe financiado y un mínimo; en los casos en que el porcentaje no llega al mínimo se aplica este último, a cargo del hipotecado.
  
• Escritura de hipoteca, el préstamo hipotecario va documentado en escritura pública por lo que deberemos abonar las tasas notariales de su confección, a cargo del banco.
  
• Registro de la escritura de hipoteca, tasa regístral devengada por el registro de la escritura de hipoteca, a cargo del banco.
• Actos Jurídicos Documentados, la formalización de la escritura de hipoteca vuelve a devengar este impuesto. En este caso si bien el porcentaje es el mismo hemos de tener en cuenta que la base del cálculo no, ya que se utiliza el importe de la responsabilidad hipotecaria, lo que equivale aproximadamente al doble del importe de la hipoteca. A cargo del banco.
• Gestoría, las entidades habitualmente tienen concertados los servicios de gestorías que realizan la presentación de todos los documentos así como la liquidación de los distintos impuestos devengados, a cargo del banco.
• Seguro de incendios, según la Ley Hipotecaria estamos obligados a contratar un seguro de incendios del que sea beneficiaria la entidad que nos concede la operación. Habitualmente este seguro acaba siendo un seguro multirriesgo del hogar, a cargo del hipotecado.
• Seguro vida - amortización, se trata de un seguro de vida del titular de la operación y a favor de la entidad financiera, este seguro no es obligatorio pero a nuestro juicio es muy recomendable. Estos seguros liquidan una prima anual que depende de la edad del asegurado y que normalmente es muy pequeña. Hay que recordar que tan sólo dan cobertura al riesgo de fallecimiento o invalidez. Opcional y a cargo del hipotecado.
• Seguro de pagos, esta es una modalidad de seguro cuya prima se liquida en un único pago en el momento de la contratación de la hipoteca y cuyo importe se añade al importe financiado. Al igual que el de vida - amortización no es obligatorio y da cobertura a situaciones de desempleo, grave enfermedad y similares. Opcional y a cargo del hipotecado.

7.- Negociando la hipoteca

Preparación base del éxito

Para iniciar correctamente la negociación deberemos de seguir los siguientes pasos:

1. Preparar un dossier con tus datos económicos:
   
   • Últimas tres nóminas
     
   • Última declaración de la renta.
     

     Si tus ingresos no están claros o si acabas de empezar a trabajar puede ser recomendable aportar un certificado de vida laboral, lo puedes conseguir en la Tesorería de la Seguridad Social.

     En el caso de los trabajadores por cuenta propia, autónomos: últimas liquidaciones de IVA y última declaración de la renta.

     Nunca está demás acompañar dicha documentación con una declaración confidencial de bienes. Se trata de que la documentación justifique nuestra capacidad de pago y nuestra capacidad de ahorro, esto último lo conseguimos con la declaración confidencial de bienes.

2. Preparar un dossier con la documentación del inmueble a comprar e hipotecar:
• Contrato de compraventa
• Nota simple (estado de cargas en el Registro de la Propiedad) fundamental en el caso de segundas transmisiones, inmuebles de segunda mano
  
• Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
3. Con una copia de los anteriores documentos recorreremos un mínimo de cinco entidades financieras, la nuestra en primer lugar. Si en nuestra población, recientemente, ha abierto sucursal una entidad nueva no dejaremos de presentarnos en ella. Se trata de que en función de nuestros datos económicos así como de los datos del inmueble a adquirir, en cada una de las entidades nos puedan preparar una oferta. Para ello simplemente nos presentamos dejamos una copia de la documentación y quedamos en pasar al cabo de unos días.
4. Debemos concienciarnos de que el dinero no tiene nombre y que por tanto nos da lo mismo quien nos apruebe la hipoteca, nuestro objetivo no es otro que conseguir la hipoteca que globalmente nos resulte más económica.
5. Al cabo de unos tres o cuatro días hábiles de haber presentado la documentación en cada entidad pasamos a recogerla tomando muy buena nota de cada una de las condiciones que nos propongan. De este modo posteriormente en nuestro domicilio podremos estudiar cada una de las propuestas relajadamente, para de este modo iniciar las negociaciones en aquella o aquellas entidades que a priori nos parezcan más interesantes.
6. Realmente las diferencias que podemos encontrar entre unas entidades y otras son muy importantes, por lo que es más que recomendable seguir los pasos detallados anteriormente.

A tener en cuenta

Con las ofertas de cada entidad en nuestro poder comenzamos con el proceso de negociación teniendo en cuenta que:

• Tomate tu tiempo, Iniciar la negociación con más de 15 días y en más de una entidad, de este modo podremos contrastar los avances en cada una de ellas y podremos firmar finalmente en la entidad que más nos interese.
• Cómo conocemos las ofertas de varias entidades sabemos cuáles son los mínimos en cada apartado a los que podemos llegar.
• Para muchas entidades el que nosotros les contratemos otro tipo de servicios (que a nosotros no nos suponen ningún coste) aumenta su rentabilidad y por tanto puede ayudarnos a conseguir un mejor precio. Así debemos confeccionar una lista de productos bancarios que utilicemos habitualmente y que no nos importe contratar con dicha entidad, domiciliación de nómina, domiciliación de recibos, tarjetas de crédito, realización de planes de pensiones... etc. En la negociación se trata de llegar al "gana gana", esto es; que la entidad gane con nuestra hipoteca y negocio bancario y a nosotros nos salga la hipoteca lo más económica posible.
• Nuestro objetivo en la negociación debe de ser limitar al máximo el tipo de interés que pagaremos en la hipoteca. En los préstamos hipotecarios puesto que el plazo de devolución es muy alto el elemento de coste más importante es el tipo de interés, por encima de las comisiones iniciales. Ten en cuenta que un 0,5 % de intereses durante 20 años sobre una hipoteca de 150.000 euros supera los 8.000 euros mientras que un 0,5 % de comisión sobre los mismos 150.000 euros asciende a 750 euros.
• Nunca debemos dar nada a cambio de nada, toda nuestra operatoria bancaria supone un negocio para la entidad.
• Jamás debemos tratar de engañar a la entidad, si ésta descubre que lo estamos haciendo ya no se fiará de nada de lo que digamos y nos denegará la operación.
• Por supuesto una hipoteca no se subasta, esto es, necesitamos una cantidad concreta de dinero, ni más ni menos, por lo que ante una denegación en una entidad no se puede plantear eso de: "¿Y si fueran X miles menos?, ¿se aprobaría?" esto crea muy mala imagen ya que la otra parte pensará que no tenemos ni idea de lo que queremos.

Tipo de interés

• En las hipotecas a tipo variable debemos negociar muy detenidamente el índice de referencia a utilizar.
• Redondeo, deberemos hacer que nos apliquen el índice sin ajustarlo con ningún tipo de redondeo, en cualquier caso es mejor un redondeo al octavo de punto que al cuarto de punto.
• En la actualidad el índice más utilizado es el Euribor a un año, en este caso el diferencial debe de ser el menor posible.
• En cuanto al resto de los índices, tan sólo el rendimiento interno de la deuda pública puede llevar un diferencial positivo, en el resto de los casos el diferencial deberá de ser negativo o cero.
• Si estamos negociando una operación a interés fijo lo ideal es que en la póliza de la operación se especifique una comisión cero para la novación, renegociación de tipo de interés. De esta forma si en el futuro la operación se queda fuera de mercado podremos renegociar con la entidad a coste cero.
• Por supuesto si el tipo de interés es variable lo es siempre no admitir nunca suelos de tipos de interés, obviamente el tipo de interés nunca podrá ser negativo.
• Por último no es demasiado razonable contratar una hipoteca a interés variable y hacer que este sea fijo desde el primer día al contratar un derivado financiero, swap, clip o el que sea que lo que hace es transformar el interés variable en fijo. Es casi seguro que al final perdemos nosotros.

Comisiones

• Comisión de apertura, en este caso debemos calcular que nos interesa más que nos apliquen el mínimo de la comisión o el porcentaje, en operaciones de pequeño importe lo ideal es que nos apliquen el porcentaje y en operaciones de gran importe el mínimo. Se puede llegar también a soluciones mixtas, pagamos el total de la comisión pero una parte se destina a un plan de pensiones a nuestro nombre.
• Comisiones de amortización anticipada y de cancelación anticipada. En este caso nos interesa que la de amortización sea cero y podamos elegir el tipo de ajuste que más nos interese, reducción de cuota o de plazo. Si conseguimos esto que la comisión de cancelación sea mayor que cero no debe preocuparnos pues previamente podemos hacer una amortización anticipada y posteriormente cancelar.
• Comisiones por novación renegociación del tipo de interés, ampliación del plazo ó ampliación del importe), un aspecto importante es que esta comisión sea mínima para así poder ajustar las condiciones de nuestra operación sin tener que asumir coste alguno.

8.- Conclusiones

1. Lo más importante durante todo el proceso es el control de los tiempos para poder negociar y revisar las condiciones de cuantos bancos precisemos.
2. La suma de todos los costes descritos anteriormente en la compra con financiación hipotecaria de un inmueble se sitúa en el entorno del 10 % sobre el precio del inmueble.
   
3. Estos costes no son financiados por la entidad, esto unido a que, habitualmente, la entidad tan sólo nos financiará el 80 % del valor de tasación hace que antes de lanzarnos a la operación debamos disponer de aproximadamente el 30 % del valor del inmueble.
   
4. Debemos tener en cuenta la suma de estos gastos para ponderar la ventaja que aporta un préstamo con garantía hipotecaria, menor tipo de interés, frente a un préstamo con garantía personal, habitualmente con mayores tipos de interés, cuando el plazo de amortización y el importe es pequeño.