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Préstamos bancarios  - Hipotecarios y personales

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4 Modalidades de préstamos específicas
    4.1 Hipotecas ordinarias
    4.2 Préstamos al consumo

4.- Modalidades de préstamos específicas

4.1.- Hipotecas ordinarias

Se trata de una operación de préstamo destinada a la adquisición de un inmueble, estando dicho inmueble directamente relacionado con el préstamo.

Cuestiones a tener en cuenta en la contratación de una hipoteca:

a) Sistema de amortización y cálculo, los sistemas de amortización y cálculo son los habituales, Sistema Francés ó cuota constante, Amortización constante o cuota decreciente, Progresión Geométrica o Aritmética con cuota creciente, con Carencia de capital. Más información sobre sistemas de amortización
b) Tipo de interés, no difieren en nada de lo ya comentado en el apartado de tipos de interés pudiendo devengar tanto tipos de interés fijos, como variables. Más información sobre los distintos índices de referencia hipotecarios, Comparador de índices de referencia hipotecarios.
c) Plazo de amortización, normalmente los préstamos hipotecarios se contratan a largo plazo, sobre todo en el caso de las operaciones contratadas por particulares para la adquisición de vivienda. En cualquier caso superar el plazo de los 30 años no es nada aconsejable.
d) Frecuencia de pago, lo más habitual es que la frecuencia de pago sea mensual, si bien en el caso de las empresas o autónomos sería más interesante que la frecuencia de liquidación fuera superior, trimestral.
e) Elevación a público del contrato de hipoteca. Las hipotecas son elevadas a público mediante escritura pública inscrita en el registro de la propiedad, de esta forma cualquier interesado en conocer el estado de cargas de un inmueble podrá verificar si sobre el recae alguna hipoteca, pues dicho registro es público.
f) Es requisito imprescindible la realización de una tasación previa a la contratación de la hipoteca. En este apartado cabe recordar que es muy habitual que las entidades bancarias no acepten tasaciones de otras entidades tasadoras que las directamente relacionadas con ellas, por lo que es importante tener clara la aceptación del riesgo crediticio por la entidad antes de acometer la tasación. Tenga presente que la realización de la tasación supone un coste que abonará el solicitante del préstamo. Hay que tener en cuenta que la Ley Hipotecaria indica, como regla general, que el importe máximo de una hipoteca es del 80 % del importe de la tasación en el caso de las viviendas y del 60 % en el resto de los inmuebles.
Otro aspecto importante que recoge la Ley Hipotecaria, si bien no es habitual su utilización por las entidades bancarias, es el hecho de que si el valor de tasación del inmueble, una vez contratado el préstamo, desciende más de un 20 % sobre la tasación original la entidad bancaria puede solicitar:
- Ampliar la hipoteca a otros bienes.
- Que el deudor devuelva la totalidad del préstamo.
- Que el deudor devuelva la parte del préstamo que exceda de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para calcular su cuantía inicial.
Estas cuestiones pueden tener una gran relevancia en momentos de ralentización del mercado inmobiliario, sobre todo si los préstamos se han contratado con períodos de amortización muy elevados. Recordemos que cuando contratamos un préstamo con un plazo de amortización igual o superior a 30 años las cantidades amortizadas en los primeros años se puede calificar de ridículas en relación con el principal del préstamo.
g) Seguro de incendios a favor de la entidad bancaria, en la Ley Hipotecaria se establece la obligatoriedad de contratar un seguro de incendios sobre los inmuebles hipotecados a favor de la entidad financera.
h) Impuestos y tasas asociadas a su contratación, puesto que los préstamos hipotecarios se documentan mediante escritura pública inscribible en el registro de la propiedad nos encontraremos que la propia formalización del préstamo esta sujeta al pago de una serie de impuestos y tasas. En este sentido cabe destacar las siguientes:
- Tasas notariales, la firma de la escritura de hipoteca esta sujeta al pago de las preceptivas tasas notariales, tasas que se devengan tanto por la firma del documento original como de las preceptivas copias simples y autorizadas. En este caso hay que tener presente que las tasas notariales se calculan en este caso en función de la cuantía del documento firmado, esto es la denominada responsabilidad hipotecaria ( la cuantía de la responsabilidad hipotecaria se sitúa entre el 150 % y el 250 % del principal del préstamo)
- Actos Jurídicos Documentados, las escrituras públicas devengarán el 1,00 % sobre su cuantía, hay que recordar que la cuantía de una escritura de hipoteca no es el nominal del préstamo sino la responsabilidad hipotecaria. Puesto que se trata de un impuesto transferido a las comunidades autónomas es posible que su cuantía varíe de unas comunidades autónomas a otras a la vez que en el caso de determinados titulares, jóvenes, discapacitados, etc. también puede variar. En este sentido es interesante que revise su cuantía en su comunidad autónoma.
- Registro de la propiedad, la presentación e inscripción en el registro de la propiedad de la escritura de hipoteca esta sujeta a una tasa.
Puede realizar cálculos personalizados de los gastos e impuestos a los que está sujeta la contratación de una hipoteca a través del Simulador de Gastos e Impuestos Hipotecarios

4.2.- Préstamos al consumo

Los denominados préstamos al consumo no son más que préstamos con garantía personal destinados a la adquisición de un bien o servicio por parte de una persona física. Si bien tan sólo difieren de los contratados por una persona jurídica en su cuantía pues en el resto de sus características son idénticos.

Cuestiones a tener en cuenta en relación con los préstamos al consumo

a) Aunque la garantía de estos préstamos es la solvencia del titular, sin estar vinculado ningún inmueble directamente, hay que tener en cuenta que de un préstamo se responde con todo el patrimonio actual y futuro.
b) Debemos tener especial cuidado con las comisiones y gastos de formalización y cancelación. Toda la legislación vigente tiende a proteger al consumidor en relación con la contratación, modificación y cancelación de hipotecas, pero no dice nada en cuanto a las operaciones de préstamos con garantía personal.
c) En estos préstamos hay que prestar una especial atención a las comisiones de apertura. Por ejemplo en un préstamo de 10.000 € con una comisión de apertura del 1 % con un mínimo de 150 €, la comisión de apertura que pagamos es del 1,50 % y hasta que el nominal del préstamo no sea de 15.000 € realmente no se nos aplicará una comisión de apertura del 1 %.
e) En el caso de las operaciones con cuotas iniciales bajas o con cantidades pendientes hasta su vencimiento se trata de préstamos con carencia por lo que al final el montante de intereses satisfechos es superior al de un préstamo liquidado de manera ordinaria, por ejemplo mediante el sistema de cuota constante.

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