3.2.1.- Definiciones de los distintos índices de referencia hipotecarios

IRPH de los Bancos
Tasa Anual Equivalente de las operaciones hipotecarias realizadas por los bancos para la compra de vivienda libre, financiada a más de tres años. En su composición se tienen en cuenta las comisiones de apertura por lo que de cara a la negociación del diferencial aplicado plantearemos diferenciales máximos de 0,25 % siendo el ideal para este índice un diferencial cero, o incluso negativo que elimine el efecto de las comisiones.

IRPH de las Cajas
Se trata del mismo índice que el anterior pero con los datos aportados por las Cajas de Ahorros, por lo que su tratamiento es idéntico.

IRPH Conjunto de Entidades
Es la media ponderada de los dos anteriores.

CECA
Tipo medio de operaciones activas de las cajas de ahorros, en su composición se tienen en cuenta préstamos personales e hipotecarios, ponderando cada uno de ellos al 50 % del índice por lo que su resultado siempre es superior a cualquier otro. De cara a la contratación de un préstamo hipotecario le aconsejaríamos encarecidamente que nunca utilice dicho índice de referencia.

Rentabilidad Interna de la Deuda Pública
Este índice se elabora a través de la rentabilidad media de la deuda pública en el mercado secundario, es un buen índice siendo habitual que se le incorpore un diferencial positivo. Una importante ventaja de este índice es su total transparencia, esto es, no intervienen las entidades financieras en la toma de datos para su cálculo, es posible que sea por esto que es el índice de referencia menos ofertado del mercado.

Mibor a 1 año
Es la media de las operaciones interbancarias, esto es, realizadas entre bancos, al plazo de un año realizadas el mes anterior en Madrid. Es el más realista ya que se elabora con los tipos aplicados en las operaciones de financiación realizadas por las propias entidades financieras entre sí.

Euribor a 1 año
Se trata de un índice muy similar al Mibor a 1 año, sólo que se elabora a través de los datos aportados por la Federación Europea de la Banca, debería de ser el sustitutivo natural del Mibor a 1 año en caso de que este dejara de publicarse.

3.2.2.- Comparativa de evolución de los índices de referencia
Puedes realizar tus propias comparaciones y cálculos de equivalencias entre los distintos índices de referencia y diferenciales utilizando el Comparador de índices de referencia hipotecarios

Comparación entre IRPH y Euribor sin diferencial

Comparación entre IRPH y Euribor teniendo el euribor un diferencial del 0,50%

Comparación entre IRPH y Euribor teniendo el euribor un diferencial del 0,75%

Así pues y como podemos observar en los distintos gráficos contratar un préstamo referenciado al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios concedidos por el conjunto de entidades es equivalente a contratarlo tomando como referencia el Euribor más un diferencial del 0,75 % si bien esta equivalencia tan sólo lleva produciéndose los dos últimos años.

Esto, cuando menos, es curioso pues la equivalencia descrita anteriormente indica que el tipo de salida de los préstamos referenciados al IRPH se ha rebajado sustancialmente.