Página Anterior  Ver índice  Página Siguiente   Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas  - Rendimientos del capital inmobiliario
Índice
a) Rendimientos del capital inmobiliario
a-1) Gastos deducibles
a-2) Rendimientos del capital inmobiliario irregulares
a-3) Rendimientos en parentesco
a-4) Reducción por arrendamiento de vivienda
a-5) Imputación de rentas inmobiliarias


a) Rendimientos de capital inmobiliario

Son todos los que provienen del arrendamiento o la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los bienes inmuebles o los derechos reales sobre ellos.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni subarrendados no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino rentas presuntas, cuya cuantificación se realiza mediante el régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias. Exceptuándose la vivienda habitual, los solares no edificados y las fincas rústicas, cuya titularidad tampoco da lugar a rentas presuntas.
En general los rendimientos de capital inmobiliario se calculan como se refleja en el siguiente esquema:

Rendimientos íntegros del capital inmobiliario
– Gastos deducibles
= Rendimiento Neto del Capital Inmobiliario
Se computarán como rendimientos íntegros el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquiriente, cesionarios, arrendatario, o subarrendatario, incluido el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA (o el IGIC en Canarias).

a-1) Gastos deducibles

  • Todos los necesarios para la obtención de los rendimientos, con el límite de los rendimientos íntegros. No cabe rendimientos netos negativos.
  • El importe del deterioro sufrido por el uso o el transcurso del tiempo en los bienes que producen los rendimientos.

Gastos que habitualmente son deducibles (gastos necesarios para la obtención de rendimientos):

  • Los tributos y recargos no estatales, y las tasas, recargos y contribuciones especiales estatales siempre y cuando los pague el propietario y no tengan carácter sancionador.
  • Saldos de dudoso cobro si esta justificada tal circunstancia.
  • Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles. Tales como las primas de seguro; las cantidades destinadas a servicios o suministros; cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales (administración, portería, vigilancia,etc. es decir, gastos de comunidad); los gastos de formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión constitución de derechos y de defensa jurídica relativos a ellos.
  • Cantidades destinadas a la amortización.
  • Los intereses de capitales ajenos invertidos (préstamos por ejemplo) en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación, el importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatros años siguientes con el mismo límite. El resto de gastos deducible no tiene limitación.
  • Los gastos de conservación y de reparación de todo tipo a excepción de los gastos destinados a ampliación o mejora.
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

A partir del 1 de Enero de 2007 cabe la posibilidad de que existan rendimientos negativos .

a-2) Rendimientos irregulares

Tendremos rendimientos irregulares de capital inmobiliario:

  1. Cuando el plazo de generación de la renta supere los 2 años. El cómputo del período de generación en el caso de que estos rendimientos se cobren de forma fraccionada, deberá tener en cuenta el número de años de fraccionamiento.
  2. O cuando la renta se obtenga de forma notoriamente irregular en el tiempo, tales rentas tan sólo pueden ser:
    • El importe cobrado por el traspaso del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
    • Las indemnizaciones recibidas por el propietario por daños o desperfectos.
    • Las cantidades percibidas por la constitución o cesión de un usufructo vitalicio.

A la hora de calcular el rendimiento neto, restaremos el 40% de estas rentas.

a-3) Rendimientos en parentesco

Cuando el adquiriente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real sea el cónyuge o pariente, incluidos afines, hasta el 3º grado del contribuyente:

Rendimiento Neto total debe ser mayor o igual que la Base Liquidable en Impuesto de Bienes Inmuebles x porcentaje previsto en la Ley de Presupuestos Generales del Estado

El rendimiento neto del capital inmobiliario nunca podrá ser inferior al 2% del valor catastral del inmueble (si el valor catastral ha sido revisado a partir del 1 de Enero del 1994, al 1.1%.)

a-4) Reducción por arrendamiento de vivienda

Con efectos desde el 1 de enero de 2011 se eleva la reducción del rendimiento neto procedente del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, que pasa del 50% al 60%.

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, en los términos anteriormente comentados, aunque éste resulte negativo, se reducirá en un 60%. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Con efectos desde el 1 de enero de 2011 se reduce a 30 años el límite superior de edad del arrendatario para poder aplicar la reducción del 100%.

No obstante, en los arrendamientos procedentes de contratos anteriores a 1 de enero de 2011, la reducción del 100% se mantiene hasta la fecha en que el arrendatario cumpla 35 años.

La reducción será del 100% en caso de que el arrendatario tenga una edad entre 18 y 30 años (antes de 35años), con rendimientos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM (7.455,14 euros). El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador el cumplimiento de estos requisitos. Si son varios arrendatarios en una misma vivienda esta reducción se aplicará al rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan estos requisitos. La reducción del 100% no será aplicable en el supuesto de que el rendimiento neto derivado del inmueble o derecho sea negativo. En este caso, el importe sólo se reducirá en un 60% (antes del 50%).

a-5) Imputación de rentas inmobiliarias

Se tributa por los bienes inmuebles urbanos distintos de la vivienda habitual, que no estén ni arrendados ni afectos a la actividad económica del contribuyente.

Los bienes inmuebles sobre los que nunca imputaremos rentas son:

  • Inmuebles rústicos.
  • Vivienda habitual.
  • Vivienda arrendada.
  • Vivienda afecta a actividades económicas.
  • Los bienes inmuebles en construcción y los no susceptibles de uso urbanísticas (por ejemplo, declarado en ruina)
Cuando se tribute la renta a imputar será el 2% sobre el valor catastral (sí esta revisado el 1.1%); y si no hubiese valor catastral, imputaré el 1.1% del 50% del mayor de los dos siguientes, el precio, contraprestación o valor de adquisición y el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
La imputación de rentas no tiene gastos deducibles.

Ejemplo


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