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Contratación de hipotecas  - Elegir la modalidad de hipoteca

1.- La elección de la modalidad de Hipoteca

Existen infinidad de modalidades de operaciones hipotecarias, sin embargo existen una serie de características comunes, con independencia del nombre que les otorgue la entidad que se deben tener en cuenta a la hora de decidir que operación contratamos.



Modalidades en cuanto al tipo de interés


Interés Fijo

Estas operaciones mantienen constante el tipo de interés, durante toda la vida de la operación, con independencia de la evolución de los tipos de interés.
Para la contratación de este tipo de operaciones debemos estar muy seguros de la evolución "probable" de los tipos. Esto se debe a que al ser operaciones a muy largo plazo normalmente las entidades encarecen el tipo final en una prima de riesgo.

a) Ventajas
  • Suceda lo que suceda con el tipo de interés la cuota a pagar es siempre la misma, con lo que simplemente por efecto de la inflación con el paso del tiempo el esfuerzo necesario para hacer frente a las cuotas cada vez es menor.

b) Inconvenientes
  • Suelen tener limitaciones en los plazos máximos de devolución, habitualmente por debajo de los 15 años.
  • Habitualmente las comisión de cancelación anticipada es elevada, entre el 2 % y el 4 % del capital pendiente.
  • Equivocarnos en la negociación y estar pagando durante toda la vida de la operación entre un 1 % y un 0,5 % más que en una operación contratada a interés variable. Evidentemente también se puede dar la situación contraria, si bien suele ser menos probable.

Interés Variable

Estas hipotecas se caracterizan porque el tipo de interés que devengan es revisado conforme a un índice de referencia con frecuencia anual o semestral. En estas operaciones cuando varía el tipo de interés varía la cuota en el mismo sentido, por lo que es importante que en el momento de la contratación nos hagamos a la idea de que en la primera revisión el tipo de interés subirá y por tanto la cuota también.

Índices de Referencia aplicados en las operaciones de Interés Variable:


a) Ventajas
  • Si negociamos bien el índice de referencia podemos tener la seguridad de que siempre tendremos un tipo de interés acorde con el mercado.
  • El plazo al que se puede contratar la operación es muy amplio por lo que podemos ajustar la cuota a nuestra capacidad de pago, aunque debemos tener en cuenta  que la disminución que se produce en la cuota como consecuencia del incremento en del plazo no es proporcional, llegando un momento donde las disminuciones son irrisorias.
b) Inconvenientes
  • La mala negociación del índice de referencia y del diferencial aplicado nos puede proporcionar muchos disgustos.
  • Hemos de tener muy presente que el tipo de interés inicial es un anzuelo, por lo que debemos pensar en una cuota calculada con un tipo de interés superior en un 0,75 % ó 1 %.

En cualquier caso a la hora de negociar una operación a interés variable, es muy importante estudiar el índice de referencia utilizado, así como el diferencial aplicado pues existen considerables diferencias entre unos y otros.

Interés Mixto

Es un tipo de operación donde se combina un tipo fijo durante un largo período de tiempo, de dos a cinco años, con unas revisiones de tipo de interés conforme a un determinado Índice de Referencia.

Este tipo de operación tratan de eliminar los inconvenientes que por separado tienen las operaciones a tipo fijo o a tipo variable por separado.

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