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Contratación de hipotecas  - Costes y gastos

6.- Los gastos y las comisiones

Un aspecto que debemos tener en cuenta a la hora de contratar un préstamo hipotecario es el importe de los costes que su contratación nos va a ocasionar.

Así cuando la operación es de pequeño importe o pensamos amortizarla en un corto período de tiempo tenemos que analizar si el mayor desembolso que conlleva su formalización lo amortizamos a través del diferencial de tipo de interés con respecto a otras fórmulas de financiación, como un préstamo personal.

En esta página se detallan los costes de un préstamo hipotecario suponiendo que la operación se inicia con la compraventa del inmueble.


Costes originados en la compraventa

- Inmuebles nuevos

1º- IVA, este impuesto se calculará en función del valor por el que escrituremos el inmueble, dependiendo el tipo de impuesto a aplicar del tipo de inmueble adquirido:

a) 4 % Viviendas de Protección Oficial -VPO - régimen especial.
b) 8 % Viviendas libres y VPO régimen general.
c) 18 % Resto de inmuebles.

2º- Escritura compraventa, importe de las tasas notariales por elevar a público el contrato de compraventa.

3º- Registro de la Propiedad, importe de las tasas del registro de la propiedad por registrar la escritura de compraventa.

4º- Actos Jurídicos Documentados, este impuesto representa el 1,0 % del valor escriturado del inmueble.

5º- Plusvalía, este impuesto municipal se devenga en todas las transmisiones de inmuebles. Debemos tener en cuenta que dicho impuesto por ley le corresponde al vendedor, si bien en muchos contratos de compraventa se especifica que lo satisface el comprador. Por tanto, en caso de impago de dicho impuesto, a quién reclama el ayuntamiento es a la parte vendedora con independencia de lo especificado en el contrato de compraventa.

6º- En muchos casos como el momento de la compraventa coincide con el de la hipoteca la entidad nos obliga a utilizar los servicios de su gestoría lo que supondrá otra factura a pagar. Esto en cierto modo es lícito y negociable pues de este modo la entidad se asegura de que todo está en perfecto orden y que no hay ninguna carga sobre el inmueble aparte de su hipoteca.

- Inmuebles usados

La única diferencia que existe con los inmuebles nuevos se refiere a que estas transmisiones están exentas de IVA pero están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se situá en un 7 % ó 8 % dependiendo de las comunidades autónomas.

Al igual que en el caso del IVA el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se calcula sobre el importe de la escritura de compraventa.

En la compra de este tipo de inmuebles debemos cerciorarnos del valor de la plusvalía pues en el caso de que hayan transcurrido varios años desde la última transmisión su importe puede ser elevado.

Costes originados por la financiación

1º- Tasación, toda hipoteca conlleva la tasación del inmueble ya que en función del importe de dicha tasación la entidad nos fianciará una cantidad u otra de dinero.

2º- Notas simples, antes de iniciar ningún trámite la entidad solicitará al Registro de la Propiedad una nota informativa sobre el estado de cargas del inmueble.

3º- Comisión de apertura, comisión que nos cobrará la entidad por la concesión y formalización de la hipotecas, esta comisión se calcula en función de un porcentaje sobre el importe financiado y un mínimo; en los casos en que el porcentaje no llega al mínimo se aplica este último.

4º- Escritura de hipoteca, el préstamo hipotecario va documentado en escritura pública por lo que deberemos abonar las tasas notariales de su confección.

5º- Registro de la escritura de hipoteca, tasa regístral devengada por el registro de la escritura de hipoteca.

6º- Actos Jurídicos Documentados, la formalización de la escritura de hipoteca vuelve a devengar este impuesto. En este caso si bien el porcentaje es el mismo hemos de tener en cuenta que la base del cálculo no, ya que se utiliza el importe de la responsabilidad hipotecaria, lo que equivale aproximadamente al doble del importe de la hipoteca.

7º- Gestoría, las entidades habitualmente tienen concertados los servicios de gestorías que realizan la presentación de todos los documentos así como la liquidación de los distintos impuestos devengados.

8º- Seguro de incendios, según la Ley Hipotecaria estamos obligados a contratar un seguro de incendios del que sea beneficiaria la entidad que nos concede la operación. Habitualmente este seguro acaba siendo un seguro multiriesgo del hogar.

9º- Seguro vida - amortización, se trata de un seguro de vida del titular de la operación y a favor de la entidad financiera, este seguro no es obligatorio pero a nuestro juicio es muy recomendable. Estos seguros liquidan una prima anual que depende de la edad del asegurado y que normalmente es muy pequeña. Hay que recordar que tan sólo dan cobertura al riesgo de fallecimiento o invalidez.

10º- Seguro de pagos, esta es una modalidad de seguro cuya prima se liquida en un único pago en el momento de la contratación de la hipoteca y cuyo importe se añade al importe financiado. Al igual que el de vida - amortización no es obligatorio y da cobertura a situaciones de desempleo, grave enfermedad y similares.

7.- Conclusiones

1º- La suma de todos los costes descritos anteriormente en la compra con financiación hipotecaria de un inmueble se sitúa en el entorno del 10 % sobre el precio del inmueble.

2º- Estos costes no son financiados por la entidad, esto unido a que, habitualmente, la entidad tan sólo nos financiará el 80 % del valor de tasación hace que antes de lanzarnos a la operación debamos disponer de aproximadamente el 30 % del valor del inmueble.

3º- Debemos tener en cuenta la suma de estos gastos para ponderar la ventaja que aporta un préstamo con garantía hipotecaria, menor tipo de interés, frente a un préstamo con garantía personal, habitualmente con mayores tipos de interés, cuando el plazo de amortización y el importe es pequeño.


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